Ať už si berete hypotéku nebo vyšší stavební úvěr, budete bance nebo stavební spořitelně zastavovat nemovitost. Co přesně to znamená, jak postupovat, čím lze a nelze ručit, to všechno jsme pro vás shrnuli v tomto článku.
Co obnáší zástava nemovitosti
Na koupi, stavbu nebo rekonstrukci nemovitosti vám banka poskytuje obvykle vysoké částky v řádech milionů korun a vystavuje se riziku, že úvěr nebudete řádně splácet. Aby svoje riziko snížila, vyžaduje do zástavy nemovitost.
V rámci ručení nemovitostí udílíte bance nebo spořitelně v případě, že úvěr nebudete splácet, právo nemovitost prodat a z utržených peněz uspokojit svoji pohledávku. Rozdíl mezi strženými penězi a aktuální výškou dluhu poté banka vrací dlužníkovi.
K prodeji nemovitosti v praxi ale dochází jen ojediněle, jako krajní řešení v situacích, kdy jiná domluva s dlužníkem není možná. Pokud jste se dostali do problémů se splácením hypotéky, vždycky svoji situaci aktivně řešte s hypotečním poradcem a bankou.
Jak probíhá zástava nemovitosti
Zástavní právo banky (případně spořitelny či jiné instituce) k nemovitosti se vkládá do katastru nemovitostí a vepisuje se na list vlastnictví. V případě koupě nemovitosti dochází k zápisu zástavy ještě před samotnou transakcí a převodem nemovitosti na nového vlastníka.
- Podepíšete smlouvu o úvěru.
- Prodávající podepíše zástavní smlouvu.
- Spolu s prodávajícím podepíšete návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
- Vyčerpáte hypotéku a převedete nemovitost.
Vždy ale záleží na situaci. Například pokud dům teprve stavíte na pozemku, který použijete jako zástavu, postupujete odlišně.
- Podepíšete smlouvu o úvěru spolu se zástavní smlouvou na pozemek.
- Podáte návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
- Čerpáte první tranši a stavíte první část domu.
- Čerpáte další tranše na základě Protokolu o stavu stavby s fotografií, pořízené odhadcem.
Více o tranších a specifikách hypotéky na stavbu se můžete dočíst v samostatném článku. Podobný bude postup i při rozsáhlejší hypotéce na rekonstrukci bytu nebo domu, s tím rozdílem, že zde už nemovitost pravděpodobně bude zapsaná minimálně jako rozestavěná v katastru nemovitostí. Při nižších částkách také možná budete čerpat celou hypotéku najednou a nebude třeba rozdělovat ji do tranší.
Co budete potřebovat doložit bance
- aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti
- snímky katastrální mapy, geometrický plán v případě zápisu rozestavěné stavby nebo zápisu nové stavby po kolaudaci
- – odhad tržní ceny zastavované nemovitosti zpracovaný odhadcem
- nabývací titul zástavce (kupní, darovací, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví, kolaudační rozhodnutí,…)
- pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost
Co je to hypoteční zástavní list (HZL)
V této souvislosti můžete narazit i na pojem hypotečního zástavního listu, který vás ve skutečnosti nemusí příliš zajímat. Jedná se o cenný papír, který emituje banka a prostřednictvím kterého získává peníze na poskytnutí hypotečního úvěru. Tyto cenné papíry jsou kryté hypotečními úvěry, které jsou kryté zastavenými nemovitostmi, a proto se jedná o poměrně bezpečný investiční nástroj. Koukněte se do naší investiční kalkulačky, pokud vás zajímá investování do cenných papírů.
6 nemovitostí, kterými lze ručit
Ručit můžete různými nemovitostmi na území České republiky. Musí ovšem vždy být zapsány v katastru nemovitostí, musí mít přidělené popisné nebo evidenční číslo a více než 50 % podlahové plochy musí být určeno pro bydlení.
Ručení kupovanou nemovitostí
Ze všeho nejvíc se při koupi nemovitosti na hypotéku nabízí právě zástava kupované nemovitosti a jedná se i o nejrozšířenější způsob ručení. Důležité je ohlídat si, že nemovitost má dostatečnou hodnotu vzhledem k poskytované hypotéce i výšce vašich vlastních úspor.
- Hypotéku banky poskytují obvykle do maximální hodnoty LTV 80 nebo 90 %, tedy při ručení pouze kupovanou nemovitostí budete muset skoro určitě něco doplatit. (Koukněte se na veškeré podmínky pro získání hypotéky, které stanovila ČNB.)
- Hodnota nemovitosti se přitom nepočítá z kupní ceny nemovitosti, ale z odhadu tržní ceny nemovitosti, který je součástí žádosti o hypotéku. Odhad často vyjde pod cenou, kterou skutečně zaplatíte.
Ručení jinou nemovitostí
Není ale nezbytné, abyste zastavili nemovitost, kterou kupujete, případně stavíte. Využít můžete i další nemovitosti, včetně například chaty nebo chalupy nebo bytu, který jste si koupili už dříve.
Ručení cizí nemovitostí
Dokonce není ani nezbytné, aby zastavená nemovitost patřila přímo vám. Mladí lidé tak například často ručí nemovitostmi svých rodičů. Nutné je samozřejmě předložit souhlas vlastníka nemovitosti.
Ručit cizí nemovitostí nemusíte po celou dobu splácení hypotéky a často dochází ke zrušení zástavního práva v průběhu splácení úvěru. To lze buď se souhlasem banky, nebo v rámci refinancování hypotéky.
Ručení rekreačním objektem
Chata nebo chalupa nejsou při poskytování zástavy tabu. Musí být ale určeny k celoročnímu obývání, tedy:
- mají přiděleno popisné nebo evidenční číslo,
- vede k nim veřejná komunikace, případně mohou mít přístup ze soukromého pozemku zajištěný právem přístupu zapsaným v katastru nemovitostí,
- mají zdroj vody a zavedenou elektřinu.
Chata nebo chalupa se obvykle používá pouze k dozajištění úvěru. Někteří poskytovatelé pro ně ale vyměřují nižší LTV (tedy půjčí oproti jejich hodnotě méně peněz) nebo je jako zástavu vůbec neakceptují.
Ručení druhou nemovitostí
Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí roste i částka, kterou je třeba doplácet ze svého. Protože ne každý má naspořeno dostatek peněz, čím dál více žadatelů o hypotéku ručí ne jednou, ale třeba dvěma nebo i větším množstvím nemovitostí.
TIP: Přečtěte si náš článek 10 tipů, jak ušetřit na hypotéku nebo ji získat bez úspor.
Ručení pozemkem
Pozemkem se nejčastěji ručí při čerpání hypotéky na stavbu, jako zástava ale může posloužit i v ostatních případech. K tomu budete potřebovat splnit některá kritéria:
- Musí se jednat o stavební parcelu nebo pozemek určený k výstavbě.
- Musí být zasíťován, nebo vytvoření sítí musí být součástí záměru hypotéky.
- K pozemku musí vést veřejná komunikace nebo musí mít v katastru nemovitostí zanesené právo přístupu přes sousední pozemek.
I u stavební parcely bude jako stavební pozemek chápána jen určitá maximální plocha a banka zbytek pozemku ocení jako zahradu. Proto byste měli předem kalkulovat s tím, že cena počítána pro účely zástavy vyjde níže, než cena, kterou jste za pozemek zaplatili.
Ručení rozestavěnou nemovitostí
I když máte na pozemku zatím jenom torzo svého vytouženého domova, můžete jím bance ručit. Úvěr budete čerpat na základě Protokolů o stavu stavby, který vyhotovuje odhadce a banka si tak kontroluje stav a cenu stavby postupně.
Podmínkou je doložení kolaudačního rozhodnutí. Pokud byste ručili nedokončenou stavbou, poskytnutým úvěrem vždy musíte stavbu dokončit.
Lze ale ručit rozestavěnou bytovou jednotkou, např. dle Smlouvy o výstavbě (musí být však rozestavěnost bytového domu již „pod střechou” a bytová jednotka musí mít dokončeny obvodové zdi).
Narozdíl od minulosti už neplatí, že nemovitost musí být jako rozestavěná zapsána v katastru nemovitostí.
6 nemovitostí, kterými (za některých okolností) ručit nelze
Ručení družstevním bytem
Družstevním bytem nemůžete při standardní hypotéce ručit, protože v takovém případě je skutečným vlastníkem družstvo a vy máte jen podíl v tomto družstvu.
Pokud však má dojít do roka k převodu družstevního bytu do soukromého vlastnictví a vy o tom máte od družstva doklad, můžete čerpat předhypoteční úvěr a po převodu přejít na klasický hypoteční úvěr.
Ručení částí nemovitosti
Jako zástavu je třeba použít celou nemovitost, nikoli jen její podíl. Ručit tak nelze třeba polovinou domu. Samostatná bytová jednotka je ovšem chápána jako samostatná nemovitost.
Ručení nemovitostí už zastavenou proti jinému úvěru
Nemovitost by neměla figurovat jako zástava proti jinému úvěru a nesmí na ní být zákaz zcizení a zatížení. Všechny tyto informace můžete zkontrolovat na listu vlastnictví, který je k nahlédnutí v katastru nemovitostí.
V případě, že by nemovitost figurovala jako zástava ke stavebnímu úvěru, může se vám povést zastavit ji i oproti hypotéce, pokud získáte souhlas od stavební spořitelny i od úvěrující banky.
Ručení nemovitostí mimo Česko
Banky akceptují jako zástavu pouze nemovitosti na území České republiky a zapsané v katastru nemovitosti.
Ručení nemovitostí bez pojištění
Nemovitost, kterou budete bance ručit, si zároveň budete při sjednání úvěru povinně pojišťovat s vinkulací ve prospěch banky. Nemovitost, kterou z nějakého důvodu nelze pojistit (například leží v záplavové zóně) tak nelze jako zástavu použít.
Ručení parcelou, která není určená k výstavbě
Jak už bylo řečeno, i ručení parcelou má své podmínky, a tak nemůžete ručit pozemkem, který není stavební nebo určen k výstavbě.
Hypoteční poradce pomůže
Abyste si ušetřili dohadování s bankou a zároveň se ujistili, že zastavená nemovitost bude proti požadované částce dostatečná, doporučujeme spolehnout se na nezávislého hypotečního poradce. Ten pro vás dokáže vybrat vhodného poskytovatele hypotéky i s ohledem na to, jakou zástavu můžete nabídnout, předem vám řekne, co, kdy a kde bude třeba doložit, a pomůže s vyřízením.
