Prodejte nemovitost s hypotékou tak či onak

Stěhujete se do většího nebo do menšího, chcete se zbavit bytu a splátek po dědečkovi nebo už si zkrátka nemůžete dovolit splácet vlastní hypotéku? Prodej nemovitosti zatížené hypotékou má svoje specifika, i když už se ho dávno nemusíte bát.

Na co při prodeji bytu/domu s hypotékou myslet?

V čem je prodej nemovitosti s hypotékou jiný? Překvapivě ne ve shánění kupce. Nákup domů a bytů zatížených úvěrem je už velmi běžný a ať už si kupec představuje cokoli, hypotéka ho pravděpodobně neodradí. Připravte se ale:

• Na jednání s bankou. Ať už půjdete jakoukoli cestou, nějaké papírování vás tam čeká.
• Vlastní představy kupce. Ovlivní vás, jestli si chce vzít hypotéku nebo platit ze svého.
• Nové podmínky na hypotečním trhu. Dotknout se vás, pokud chcete čerpat hypotéku na novou nemovitost, nebo kupce, pokud nakupuje na dluh.

Jak funguje prodej bytu s hypotékou

Prodej bytu nebo domu s hypotékou funguje různě a záleží na tom, jak přesně ho provedete. Pojďme se odrazit od preferencí kupce a projít si jednotlivé možnosti.

• Kupec chce platit vlastními penězi.
  • Hypotéku splatíte a prodáte bez hypotéky.
  • Prodáte nemovitost s hypotékou a z inkasovaných peněz splatíte hypotéku.
• Kupec chce kupovat na hypotéku.
  • Prodáte nemovitost a kupující si vezme hypotéku u stejné banky.
  • Prodáte nemovitost a kupující si vezme hypotéku u jiné banky.

Dříve jste se mohli setkat i s převodem stávající hypotéky na nového věřitele, dnes už ale bohužel banky nic takového v rámci prodeje nemovitosti nenabízí.

Kupující chce platit vlastními penězi

Zvolte, když má kupující dost úspor. Jedná se o nejjednodušší variantu.

Pokud nemovitost prodáváte někomu, kdo má naspořeno dost a nechce si brát úvěr, je to pro vás nejsnazší cesta. Stávající hypotéku splatíte buď ještě před prodejem z vlastních peněz nebo z nové hypotéky, nebo v rámci prodeje z peněz kupujícího.

1. Hypotéku splatíte a nemovitost prodáte bez hypotéky

Buď máte naspořeno, nebo už jste si vzali hypotéku na svoje nové bydlení, a máte tedy dostatek hotovosti na splacení původního dluhu. V tom případě hypotéku splatíte a prodej proběhne už velmi jednoduše bez ní.

• Na konci fixačního období můžete hypotéku splatit bez jakýchkoli poplatků.
• Kdykoli můžete splatit hypotéku v rámci tzv. předčasného splacení hypotéky. Pokud jste si hypotéku vzali nebo ji refinancovali po roce 2016, chrání vás nová pravidla nastavená ze strany ČNB a zaplatíte navíc pouze administrativní poplatky obvykle v řádu stovek korun. Na starší hypotéky se ale mohou vztahovat ještě neregulované podmínky bank a sankční poplatky, často sahající do statisíců.

1. Podepište s kupujícím rezervační smlouvu.
2. Nechte si od banky vyčíslit zůstatek hypotéky, případně i poplatek za její předčasné splacení.
3. Splaťte zbývající částku.
4. Banka nebo vy požádáte katastr o vymazání zástavního práva.
5. Uzavřete kupní smlouvu s kupcem a podepište i úschovní smlouvu, pokud platba probíhá přes notářskou, advokátní nebo bankovní úschovu (to je bezpečné řešení pro vás pro oba).
6. Kupující převede smluvenou částku do úschovy.
7. Vložte kupní smlouvu na katastr nemovitostí.
8. Katastr nemovitostí zapíše vlastnické práva a z úschovny se uvolní peníze na váš účet.

2. Prodáte nemovitost s hypotékou a splatíte ji z inkasovaných peněz

Častěji se stane, že peníze na svém účtu v době před prodejem a při prodeji ještě nemáte, a hypotéku budete chtít umořit právě z částky inkasované od kupujícího. V takovém případě se hypotéka nepřepisuje na kupujícího, ale uhradí se z jeho peněz v rámci koupě.

1. Podepište s kupujícím rezervační smlouvu.
2. Nechte si od banky vyčíslit zůstatek hypotéky, případně i poplatek za její předčasné splacení (viz výše).
3. Uzavřete kupní smlouvu s kupcem a podepište i úschovní smlouvu, pokud platba probíhá přes notářskou, advokátní nebo bankovní úschovu (to je bezpečné řešení pro vás pro oba).
4. Kupec převede částku určenou na splacení hypotéky bance, a zbývající částku do úschovy.
5. Vložte kupní smlouvu na katastr nemovitostí.
6. Katastr nemovitostí zapíše vlastnické práva a z úschovny se uvolní peníze na váš účet.

Kupující chce platit z hypotéky

Zvolte, když kupující nemá dost vlastních úspor. 

Při pravděpodobnější variantě, že kupující si sám bude brát hypotéku, aby za nemovitost zaplatil, se postup liší a je o něco administrativně náročnější. Ale i to zvládnete buď sami, nebo snáze s hypotečním poradcem.

Prodej nemovitosti financovaný hypotékou u stejné banky

Zvolte, pokud je kupec ochotný vzít si hypotéku u stejné banky, u které jste si vzali úvěr vy. On ušetří za nový odhad nemovitosti a zástavu nebude třeba převádět na nového věřitele.

Kupec si zcela určitě bude chtít porovnat úrokové sazby v jednotlivých bankách, zvážit podmínky nabízených hypoték a vybrat si takovou instituci, u které se mu bude nejlépe splácet. Pokud si vezme hypotéku u stejné banky, plynou z toho ale výhody pro vás pro oba, takže by je měl do své kalkulace započítat. Případně můžete požádat o radu hypotečního poradce, který srovná všechny možnosti a doporučí nejlepší řešení.

Zvlášť pokud máte starý úvěr naposledy přejednaný před rokem 2016, měli byste vědět, že vám banka v takovém případě bude pravděpodobně ochotná zásadním způsobem slevit z poplatků za předčasné splacení úvěru.

Kupec nebude muset dodávat nový odhad tržní ceny nemovitosti, tím ze svých nákladů ušetří zhruba pět tisíc korun.

A ve finále bude i administrativa o něco jednodušší, protože nemovitost zůstane zástavou pro stejného věřitele.

1. Podepište s kupcem rezervační smlouvu.
2. Požádejte banku o vyčíslení hypotéky a domluvte se na podmínkách předčasného splacení. Kupec požádá o nový úvěr.
3. Počkejte, až banka schválí úvěr pro kupce.
4. Podepište kupní smlouvu a úschovní smlouvu, pokud platba probíhá přes notářskou, advokátní nebo bankovní úschovu (to je bezpečné řešení pro vás pro oba).
5. Banka z nově schváleného úvěru umoří váš dluh, zbytek částky převede podle smlouvy kupci nebo přímo do úschovy.
6. Vložte kupní smlouvu na katastr nemovitostí.
7. Katastr nemovitostí zapíše vlastnické práva a z úschovny se uvolní peníze na váš účet.

Prodej nemovitosti financovaný hypotékou u jiné banky

Zvolte, pokud kupec nemá dostatek vlastních financí a zároveň nechce nákup financovat u vaší banky.

Poslední možnost pro vás nebude ta nejvýhodnější, ale ponechává kupci nejširší možnosti, a právě díky tomu vás nepřipraví o obchodní příležitosti. Pokud vaše hypotéka nepatří k těm nejstarším (tj. pokud jste prošli refinancí po roce 2016), není pro vás ani tahle možnost zvlášť nevýhodná a poplatky s ní spojené nepřesáhnou řádově jednotky tisíc korun.

1. Podepište s kupcem rezervační smlouvu.
2. Požádejte banku o vyčíslení hypotéky a domluvte se na podmínkách předčasného splacení. Kupec požádá o nový úvěr u jiné banky.
3. Počkejte, až banka schválí úvěr pro kupce. Získejte od své banky souhlas k zapsání banky kupce jako druhého věřitele v katastru nemovitostí a potvrzení, že po splacení úvěru vymaže své zástavní právo.
4. Kupec podepíše hypoteční smlouvu s vybranou bankou a vloží návrh na vklad nového zástavního práva na katastr nemovitostí.
5. Podepište kupní smlouvu a úschovní smlouvu, pokud platba probíhá přes notářskou, advokátní nebo bankovní úschovu (to je bezpečné řešení pro vás pro oba).
6. V závislosti na smlouvě banka kupce pošle část peněz vaší bance a část do úschovy.
7. Vložte kupní smlouvu na katastr nemovitostí.
8. Katastr nemovitostí zapíše vlastnické práva a z úschovny se uvolní peníze na váš účet.

Zjednodušte si prodej nemovitosti s hypotékou na maximum

S prodejem nemovitosti se obvykle vážou i nejistoty, obavy a papírování. Co dělat, abyste se jim v maximální míře vyhnuli?

• Spolupracujte se svým hypotečním specialistou. Propojte ho s kupcem, případně s jeho hypotečním specialistou.
• Obraťte se na realitní makléře. Pokud spolupracujete s poradci FinGO, někoho vám rádi doporučíme.
• Pokud nemovitost prodáváte, protože si nemůžete dovolit splácet hypotéku, zkuste nejprve naše tipy a rozhodně se poraďte se svým hypotečním poradcem.
• Nebojte se. Prodej nemovitosti s hypotékou je už dneska zcela běžná záležitost.

Jak prodat dům nebo byt s hypotékou nejvýhodněji?

Otázka, která z výše naznačených cest se vám vyplatí nejvíce, nemá zcela jednoznačnou odpověď. Administrativně pro vás bude určitě nejsnazší zvolit si kupce, který disponuje dostatečnou hotovostí k uhrazení celé částky. Pokud ne, nabízí se – pokud podmínky pro jednu ze stran nejsou přijatelné – sjednání nového úvěru u stejné banky.

Těmito úvahami se ale můžete zaobírat až v okamžiku, kdy máte přede dveřmi řadu kupců, ze kterých vybíráte. Pokud teprve uvažujete o prodeji nebo nabízíte dům či byt ke koupi, nevyplatí se uzavírat si cestu k případným solventním a bonitním kupcům tím, že jim zamezíte některou z možností.

Jestli se bojíte administrativy, určitě nezapomeňte kontaktovat naše poradce.