Řešíte bydlení a přemýšlíte, jakou výši hypotéky vám banka schválí? Shrnuli jsme pro vás aktuální opatření České národní banky, kterými reguluje poskytování úvěrů na bydlení. Opatření je poměrně dost a není jednoduché se vyznat v tom, jak si šance na vyšší hypotéku zlepšit. Provedeme vás proto tím nejdůležitějším.
Co ovlivní výši hypotéky
Abyste získali úvěr na bydlení, musíte splnit parametry nastavené Českou národní bankou. Kritéria se mezi sebou nedají míchat – výsledky jednoho parametru vám nevylepší jiný. O jaké parametry se jedná?
LTV (Loan To Value)
LTV je procentní poměr mezi výší hypotéky a aktuální tržní hodnotou zastavené nemovitosti, kterou určí odhadce. Žadatelé mladší 36 let můžou hypotékou financovat až 90 % hodnoty nemovitosti, osoby nad 36 let pak maximálně 80 % hodnoty nemovitosti.
DTI (Debt to Income)
DTI je poměr vašeho celkového zadlužení a vašeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto poměru banka zjistí, jak moc se domácnost hypotékou zadluží. Pozor ale, sčítají se dohromady všechny půjčky a úvěry, které máte. Celkový dluh nesmí přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu. Opět mají výhodu osoby do 36 let – ty se můžou dostat až na výši 9,5násobku ročních příjmů. Stačí přitom, pokud je jen jeden z žadatelů pod hranicí 36 let.
Příklad: Výše první hypotéky je 2,5 milionu Kč a čistý roční příjem klienta 360 000 Kč. DTI vychází na 6,9 a žadatel tedy splňuje limit 8,5. Výše druhé hypotéky je 4 miliony Kč a čistý roční příjem klienta 360 000 Kč. DTI vychází na 11,11 a žadatel tedy nesplňuje limit 8,5 ani 9,5.
Kalkulačka hypotéky od 1. července 2023
Novinka: Zrušení parametru DSTI
Od 1. 7. 2023 už banky nesledují parametr DSTI (Debt Service to Income). Jednalo se o poměr mezi výší všech vašich měsíčních splátek a čistým měsíčním příjmem. Do konce června 2023 platilo pravidlo, že tento poměr nesmí přesáhnout 45 %.
Co znamená zrušení DSTI v praxi?
Díky tomu, že ČNB tuto podmínku zrušila, nebudou ji vyžadovat ani banky ve svých výpočtech bonity. Přesto budou mít banky při schvalování hypotéky poslední slovo a budou rozhodovat samostatně.
Nedá se tak předpokládat, že jen díky zrušení DSTI vám banka schválí hypotéku se splátkou 25 tisíc Kč, pokud i váš čistý měsíční příjem vychází na 25 tisíc Kč. Vždy vám musí zbýt peníze na životní náklady, tedy alespoň takzvané životní minimum.
DSTI byl nejzásadnějším parametrem pro schválení hypotéky – a poskytnutí hypotéky také nejčastěji bránil.
Jana Vaisová, specialistka na hypotéky z FinGO, srozumitelně vysvětluje, jak zrušení parametru DSTI ovlivní dříve neúspěšné žadatele o hypoteční úvěr:
Další požadavky banky
Zásadním faktorem pro získání požadované výše hypotéky je, aby měla banka jistotu, že zvládnete úvěr splatit v plné výši. Jedná se o proces na ověření žadatele, takzvaný kreditní scoring. Schvalovatel banky na základě vašeho příjmu a dalších podkladů vyhodnotí vaši schopnost dlouhodobě splácet hypotéku. Na základě výsledku scoringu se banka rozhodne, jestli vám úvěr poskytne. Případně upřesní, za jakých podmínek by to bylo možné.
V rámci scoringu banka vyhodnocuje bankovní i nebankovní úvěrové registry. V nich jsou evidováni všichni žadatelé/dlužníci s hodnocením jejich platební morálky. Nebýt v registru ale ještě neznamená úspěch při schvalování hypotéky. V některých případech si banka může vyžádat spoludlužníka – člověka, který si hypotéku vezme s vámi.
Spoludlužník musí splňovat stejné parametry České národní banky jako vy. Výběr vhodného spoludlužníka je proto klíčový. Musí se jednat o bezproblémovou a bonitní osobu, bez negativních informací v registrech. Požadavkům banky musí kromě toho odpovídat i věkem.
Dobrá bonita a platební morálka
Aby banka správně vypočítala vaši bonitu, bude od vás vyžadovat tyto údaje:
- výši měsíčního příjmu a výpisy z účtu za určité období
- věk, vzdělání, druh zaměstnání
- u podnikatelů příjmy doložené podle daňového přiznání minimálně rok zpětně a výpisy z účtu
- rodinný stav – svobodný, společné jmění manželů, rozvedený, druh/družka
- druh bydlení – nájem nebo vlastní
- výše výdajů
Výhodnější postavení mají lidé s vyšším vzděláním, vyššími příjmy a nízkými výdaji, manželé se dvěma příjmy. Pozitivní je i dobrá platební historie předešlých půjček.
Bonitní klienti dosáhnou na vyšší úvěr a výhodou je i nižší úroková sazba. Z toho jasně vyplývá, že u horší bonity získáte nižší úvěr a za horší sazbu. Banka si tak kompenzuje určité riziko v návratnosti úvěru.
Určitý problém může nastat i u klientů, kteří nemají žádnou kreditní historii. V takovém případě není dohledatelné, jaká asi je jejich platební morálka. Může se pak stát, že vám banka hypotéku neposkytne nebo si vyžádá přistupitele.
Jak zlepšit svou bonitu
Zbavte se zbytečných finančních zátěží v podobě kreditních karet, kontokorentů a podobných produktů. I když vám je banky často samy nabízejí, zatěžují rodinný rozpočet. Veškeré závazky spadají do úvěrových registrů a nemůžete je zatajit při podání žádosti o úvěr. Jednalo by se o podvod.
Připravte se na žádost o hypotéku včas a nepotřebných závazků se zbavte. Pokud nemáte hotovost na vyplacení dluhů, uvažujte o konsolidaci půjček. Splatíte novým úvěrem všechny závazky, budete mít jen jednu nižší splátku a tím dosáhnete i lepší bonity.
Další možností k dosažení lepší bonity je i lépe hodnocené zaměstnání nebo práce na dohodu o pracovní činnosti. Některé banky uznávají i dohodu o provedení práce. To ale samozřejmě vyžaduje čas. Současně se žádostí o hypotéku nemůžete měnit zaměstnání. Ve zkušební době nebo těsně před ukončením pracovního poměru vám banka hypotéku neschválí. Musíte vždy počkat alespoň 3 měsíce po začátku v novém zaměstnání.
Tip: Vystavte si doklady na veškeré příjmy, které vaše rodina má. Některé banky uznávají i příjmy z pronájmu.
Své šance zvýšíte také tím, že budete žádat jako manželé nebo druh s družkou. Snižujete tím totiž riziko nesplácení. Dejte si ale pozor na to, že banka v takovém případě úvěrové registry kontroluje oběma žadatelům. Pokud má tedy jeden z vás negativní záznamy, může to znamenat nižší hypotéku. Případně vám ji banka zamítne úplně.
Hodnota zástavy má vliv na výši hypotéky
Splňujete všechny parametry, ale nestačí vám hodnota zástavy? Svou šanci na vyšší hypotéku zlepšíte druhou zástavou – ideálně od rodičů.
Odhad, který si nechává zpracovat banka, může být o desítky procent nižší než kupní cena nemovitosti. Banky navíc přistupují k odhadu různě a máte tak velkou šanci, že u konkurence bude odhad vyšší. Poraďte se pro jistotu s finančním poradcem a zadejte odhad jinému odhadci.
Pomůže vám finanční poradce
S finančním poradcem proberte také své možnosti, jak se zbavit zbytečných nákladů, drahých úvěrů nebo jak refinancovat hypotéku. Vyznat se ve všech bankách a jejich podmínkách je velmi složité, pokud se v tom denně nepohybujete. Naši poradci znají na rozdíl od bankovních pracovníků celý finanční trh a vyberou pro vás ideální řešení.
Pokud na vysněnou nemovitost přes veškerou snahu nedosáhnete, uvažujte i o dalších možnostech. Může to být levnější družstevní bydlení, případně rekonstrukce starší nemovitosti. Banky nabízí spoustu zvýhodněných produktů na takzvané „zelené hypotéky a úvěry”, které můžete kombinovat se státními dotacemi na obnovitelné energie.
Se vším vám naši poradci rádi pomůžou. Mají praktické zkušenosti s řešením zdánlivě neřešitelných situací. Dejte nám vědět o své situaci.
