Chystáte se na rekonstrukci svého domu nebo bytu, nebo si chcete nemovitost teprve koupit a zároveň zajistit financování i její opravy? Pojďme se společně kouknout, jaké máte možnosti, jak probíhá čerpání úvěru a jak postupovat, aby vše proběhlo maximálně efektivně.
3 různé půjčky na rekonstrukci
Pokud nemůžete financovat rekonstrukci ze svého, máte před sebou v zásadě tři hlavní možnosti: hypotéku na rekonstrukci, úvěr ze stavebního spoření a spotřebitelský úvěr. Po čem sáhnout?
Výhody a nevýhody hypotéky na rekonstrukci
Pokud se chystáte na rozsáhlejší rekonstrukci ve vyšších řádech statisíců nebo v milionech korun, případně pokud nemovitost zároveň také kupujete, hypotéka bude levným a efektivním nástrojem.
- nízké úrokové sazby
- dlouhá doba splatnosti (30let)
- ručíte nemovitostí
- začíná na částkách v řádech několika statisíců korun
Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření
Stavební spoření si klienti často otevírají právě proto, aby mohli čerpat úvěr. Úvěr ze stavebního spoření se hodí především na menší opravy nebo nákup vybavení, protože narozdíl od hypotéky ho můžete čerpat i na částky v řádech desetitisíců nebo nižších statisíců korun.
- pro částky většinou do výše 1 mil Kč (výjimečně až 2,5 mil) nemusíte ručit nemovitostí
- vhodné i pro čerpání malých částek
- delší splatnost až 18-22 let dle spořitelny
- vyšší úrokové sazby než u hypotéky
- musíte mít naspořeno nebo sáhnout po méně výhodném překlenovacím úvěru
Výhody a nevýhody spotřebitelského úvěru
Spotřebitelský úvěr je varianta vhodná zejména pro ty, kteří na hypotéku nedosáhnou nebo nemůžou čerpat úvěr ze stavebního spoření. Na vině může být složité dokazování příjmů při čerpání hypotéky ze strany OSVČ nebo nevyhovující nemovitost například v záplavové zóně, kterou není možné použít jako zástavu.
- dostupný i pro žadatele, kteří nedosáhnou na hypotéku
- neručíte nemovitostí
- vhodné i pro čerpání malých částek
- vyšší úrokové sazby než u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření
- krátká splatnost úvěru (8-10 let, výjimečně 12 let)
- nižší částky (obvykle max. 800 tis Kč)
Hypotéka na koupi a rekonstrukci
Hypotéku můžete použít nejenom na samotnou rekonstrukci, ale i současně na nákup domu nebo bytu a jejich následnou opravu. Pokud na sebe práce přímo navazují, jediný úvěr pro vás bude výhodnější než samostatné financování z více úvěrů.
Pokud nebudete ručit další stavbou, měli byste počítat s postupným čerpáním úvěru: nejprve na samotný nákup a první fází rekonstrukce a poté podle aktuálního stavu v jednotlivých tranších na další opravy. Úvěr tak bude fungovat podobně, jako v našem článku o hypotéce na stavbu domu.
Postup: Co budete bance dokládat
- položkový rozpočet prací
- ohlášení stavby nebo stavební povolení, vyžaduje-li ho zákon
- případně projektovou dokumentaci budoucí stavby – zejména její stavební část
- doklad o příjmech od zaměstnavatele nebo formou daňového přiznání a výpisy z účtu
- v případě současné koupě i návrh kupní smlouvy nemovitosti
Jak se čerpá hypotéka na rekonstrukci
Celý proces čerpání hypotéky na rekonstrukci se odvíjí od toho, jakou nemovitostí ručíte. Zástava nemovitosti je při čerpání jakékoli hypotéky podmínkou, nicméně není nezbytné, abyste ručili právě tou nemovitostí, kterou rekonstruujete (případně kupujete a rekonstruujete).
Maximální výše hypotéky na rekonstrukci
Nejvyšší částka, kterou můžete na rekonstrukci, případně na nákup a rekonstrukci čerpat, závisí na hodnotě nemovitosti, kterou ručíte. Ručíte-li nemovitostí, kterou rekonstruujete, tak nejde o její aktuální hodnotu, ale o předpokládanou hodnotu po rekonstrukci. V každém případě počítejte s tím, že bude potřeba odhad tržní hodnoty nemovitosti, který zpracuje banka nebo ho necháte vypracovat spolupracujícího odhadce.
TIP: Jakkoli zpracování odhadu ze strany banky bývá bezplatné, existují situace, kdy se vám vyplatí za posudek připlatit. Jaké a proč se dočtete v našem článku Odhad ceny nemovitosti a jak s ním ušetřit za hypotéku.
Z této hodnoty nemovitosti můžete čerpat pouze omezenou část, obvykle maximálně 80 nebo 90 %. Zbytek, je-li to potřeba, doplácíte ze svého.
TIP: Přečtěte si o nových podmínkách pro hypotéku, vyzkoušejte kalkulačku maximální výše hypotéky podle příjmu nebo zkuste náš článek 10 tipů, jak našetřit na hypotéku nebo ji získat bez úspor.
Jednorázové čerpání nebo čerpání v tranších
Pokud neděláte na domě nebo bytě příliš rozsáhlou rekonstrukci, pravděpodobně vyčerpáte celou hypotéku najednou. Pokud se ale chystáte na zásadní a dražší změny, může se stát, že vám banka poskytne nejdříve jenom část úvěru a zbytek budete dočerpávat postupně v tzv. tranších.
Většině bank v takovém případě stačí, pokud doložíte rozpočet realizovaných stavebních prací a aktuální fotografie stavby.
Všechno záleží na rozdílu mezi výší úvěru a aktuální hodnotou nemovitosti. Platí totiž, že obvykle můžete čerpat jenom výše zmíněných 80 nebo 90 % aktuální hodnoty nemovitosti.
Některé banky ovšem nabízí placenou službu „zrychlená výstavba”, která umožňuje navýšení každé tranše až o 0,5 mil Kč nad aktuální cenu nemovitosti.
Příklady:
- Vaše nemovitost má hodnotu 5 000 000 Kč a vy se chystáte udělat rekonstrukci za 2 000 000 Kč tak, abyste její hodnotu zvýšili na 7 000 000 Kč. V takovém případě vám banka poskytne celou výši úvěru okamžitě, protože aktuální hodnota nemovitosti je dostatečná na poskytnutí takového úvěru.
- Vaše nemovitost má hodnotu 2 000 000 Kč a vy se chystáte udělat rekonstrukci za 5 000 000 Kč, abyste zvýšili její hodnotu na 7 000 000 Kč. V takovém případě je maximální výše vašeho úvěru, pokud je vám pod 36 let, 6 300 000 Kč, ale v první platbě můžete čerpat pouze například 2 000 000 Kč. Další částku banka uvolní teprve v okamžiku, kdy doložíte, že jste zvýšili hodnotu nemovitosti, před každou tranší se předkládá aktualizace odhadu nemovitosti.
- Kupujete nemovitost v hodnotě 2 000 000 Kč a chystáte se na její rekonstrukci za 5 000 000 Kč tak, že její finální hodnota bude 7 000 000 Kč. Opět je maximální výše úvěru 6 300 000 Kč, ale částka se bude uvolňovat postupně podobně jako v předchozím příkladu.
TIP: Pokud čerpáte hypotéku v tranších, můžete platit další poplatky za vyplácení tranší. Proto je důležité, abyste si od hypotečního specialisty nechali hned na začátku spočítat veškeré náklady na hypotéku a nevycházeli jenom ze srovnání hypotečních sazeb.
| Banka | Poplatek za druhou a další tranše |
| Komerční banka | zdarma |
| Hypoteční banka/ČSOB | 500 Kč |
| Česká spořitelna | 500 Kč |
| MONETA | 500 Kč |
| Raiffeisenbank | 800 Kč / 1900 Kč expres |
| Unicredit Bank | 900 Kč |
Tipy, na co dávat u hypotéky na stavbu pozor
- Případnou změnu nebo odchylku od původního stavebního plánu musíte mít řádně zdokumentovanou a povolenou stavebním úřadem.
- Postup rekonstrukce při postupném vyplácení hypotéky ověřují podle předloženého posudku i odhadci banky, kteří určují definitivní hodnotu stavby.
- Podstatné je i správné sladění plánovaných plateb dodavateli stavby. Pozor, aby se vám nestalo, že stavitel bude požadovat vyšší částku, než můžete aktuálně čerpat z úvěru a nebudete tak moci pokračovat ve výstavbě.
- I pro takové situace je dobré mít po ruce alespoň část vlastních finančních zdrojů -zejména v současné době, kdy se ceny stavebních materiálů stále zvyšují .
Zjistěte, jaké jsou vaše možnosti
Pustit se do rozsáhlejší rekonstrukce domu je velký krok. Je dobré myslet na to, že mezi bankami existují ve způsobu čerpání hypotéky na rekonstrukci velké rozdíly. Při výběru správné banky proto zdaleka nejde jenom o porovnání hypotečních sazeb. V úvahu je třeba vzít řadu dalších poplatků, od poplatků za jednotlivé tranše po pojištění k hypotéce. Důležité pro vás ale budou i rozdíly v tom, na kolik tranší můžete čerpání rozdělit a kolik procent z hodnoty nemovitosti můžete čerpat.
Zajistit plynulé financování velké rekonstrukce nemovitosti je komplexní a poměrně komplikovaná záležitost, proto si nechte poradit od odborníků. Nejlepší v takovém případě bude, pokud se spojíte s fundovaným hypotečním poradcem. Díky jeho zkušenostem se vyhnete mnohým chybám, které by mohly poskytnutí nebo čerpání vaší hypotéky zkomplikovat a zbytečně prodloužit.
Makléři z FinGO vám porovnají nejen úroky, ale zejména další podmínky hypoték na stavbu domu napříč celým bankovním trhem.
