Na dnešním realitním trhu platí jednoduché pravidlo: kdo se dříve rozhodne a zaplatí, má přednost. Nabídka nemovitostí je omezená, zájemců o koupi ale neubývá. A právě v takovém prostředí získává na atraktivitě hypotéka bez nemovitosti – tedy úvěr, který si sjednáte ještě předtím, než víte, jakou nemovitost koupíte.
Co je hypotéka bez nemovitosti?
Hypotéka bez nemovitosti, někdy nazývaná také jako hypotéka naruby nebo hypotéka dopředu, je specifický typ financování, který vám umožní získat schválený objem financí, aniž byste museli hned ručit konkrétní nemovitostí.
Jak to funguje?
- Podáte žádost o hypotéku – doložíte příjmy, výdaje a další dokumenty.
- Banka prověří vaši bonitu – pokud vše vyjde, uzavřete úvěrovou smlouvu, ve které není identifikována nemovitost.
- Na hledání nemovitosti máte obvykle 11–35 měsíců – během této doby můžete kdykoli hypotéku „aktivovat“, jakmile najdete vhodnou nemovitost.
- Následně dojde k podpisu kupní smlouvy a čerpání úvěru.
Tímto způsobem jdete na trh s jistotou financování – a to vám dává oproti ostatním kupujícím zásadní výhodu.
Proč o této hypotéce bez nemovitosti uvažovat?
1. Rychlost rozhoduje
V současné situaci je běžné, že se zajímavé nemovitosti prodají během několika dní. Pokud už máte hypotéku schválenou, můžete ihned podepsat rezervační smlouvu a předběhnout konkurenci, která teprve vyřizuje financování.
2. Výhoda pro investory
Investoři do nemovitostí tuto strategii využívají běžně – mají schválený objem úvěru (schválený obnos peněz, které mohou obratem čerpat). Objem se stanoví na základě bonity klientů. Požádají si o maximum, ale mohou pak vyčerpat méně, pokud kupují levnější nemovitost. Konečná úprava se stanoví Dodatkem k úvěrové smlouvě. Omezení je, že ji nemůžete čerpat více, než máte schválený limit.
3. Lepší vyjednávací pozice
Realitní makléři i prodávající preferují kupující, kteří mají jasno v otázce financování. Můžete tak získat lepší cenu nebo si vyjednat jiné výhody.
💡 Tip: Zajímá vás, jak si poradit s drahými hypotékami? V článku Krize bydlení v ČR: 7 strategií, jak si poradit s vysokými hypotékami najdete konkrétní rady, které vám pomohou lépe zvládnout současnou situaci na trhu.
Je hypotéka bez nemovitosti pro každého?
Ne vždy se ale tato možnost vyplatí. Zde jsou výhody a nevýhody, které byste měli zvážit:
Výhody:
- flexibilita při hledání nemovitosti
- rychlost a jistota při nákupu
- výhoda pro investory a zkušené kupující před ostatními kupujícími
- možnost vyjednat si lepší podmínky díky „hotovosti na stole“
- lze využít nejen na samotnou koupi nemovitosti, ale i na další účel (např. rekonstrukci či výstavbu)
Nevýhody:
- některé banky si účtují poplatky za posouzení žádosti a vyhotovení dodatku za 4900 Kč
- platnost úvěru bez nemovitosti je časově omezena na 12 – 36 měsíců
- není garantováno, že banka nebude před čerpáním vyžadovat znovu prokázat příjmy v případě, že bude u klienta podezření, že mu příjmy klesly
Hypotéka bez ručení nemovitostí nebo americká hypotéka?
Lidé si často pletou hypotéku bez nemovitosti s jinými úvěrovými produkty – třeba s hypotékou bez ručení nemovitostí nebo s americkou hypotékou bez zástavy. Ve skutečnosti ale tyto produkty neexistují – každá hypotéka musí být zajištěná nemovitostí. To, co existuje, je buď:
- předhypoteční úvěr – tedy klasická hypotéka bez dočasného zajištění (např. při dražbě, či převodu družstevního bytu, kdy do 12 měsíců bude nemovitost převedena na klienta) nebo
- spotřebitelský úvěr – tedy půjčka, která není vázaná na nemovitost, ale má vyšší úrok.
👉 Chystáte se žádat o hypotéku poprvé? V článku Jak na hypotéku: krok za krokem až k vlastnímu bydlení najdete srozumitelný návod, co vás čeká a jak se na celý proces připravit.
Pro koho je hypotéka bez nemovitosti ideální?
- pro ty, kteří ještě nemají vybraný konkrétní byt či dům
- pro zájemce o novostavby ve fázi výstavby a koupě nemovitosti od developera
- pro investory čekající na příležitost
- pro kupující, kteří chtějí být při koupi nemovitosti rychlí
Chcete mít náskok? Začněte u hypotéky
Dnešní realitní trh přeje připraveným. Pokud zvažujete koupi nemovitosti, ale ještě jste žádnou nenašli, hypotéka bez nemovitosti může být vaším klíčem k rychlému a výhodnému nákupu. Navíc budete přesně vědět, jakou nemovitost si můžete dovolit. Začít můžete přímo v naší hypoteční kalkulačce.
🏡 O možnostech, podmínkách i výhodách konkrétního řešení se s námi můžete zdarma poradit.
Nejčastější otázky k hypotéce bez nemovitosti
1. Co když si nestihnu najít nemovitost do doby platnosti hypotéky?
Platnost hypotéky dopředu končí po 12 – 36 měsících. Pokud si do té doby nemovitost nevyberete, bude nutné požádat o nové posouzení a aktualizaci podkladů. To může zahrnovat znovu doložení příjmů nebo změnu podmínek.
2. Lze hypotéku bez nemovitosti kombinovat se státní podporou nebo dotacemi (např. od Státního fondu podpory investic)?
Ano, ale až ve chvíli, kdy doložíte konkrétní nemovitost. Státní podpora je vždy navázaná na účel financování. Hypotéka dopředu vám pomůže s přípravou, ale pro uplatnění podpory je nutné znát přesné parametry koupě nebo výstavby.
3. Můžu s hypotékou dopředu financovat i družstevní byt?
Ano, ale je potřeba počítat s tím, že družstevní byty mají specifické podmínky financování – především kvůli absenci klasického zápisu v katastru nemovitostí. Hypotéku lze využít, ale pouze pokud bude možné ručit jinou nemovitostí, nebo pokud družstvo umožňuje převod do osobního vlastnictví.
4. Dá se předschválená hypotéka využít i na rekreační objekt nebo pozemek?
Ano, ale banka musí dopředu vědět, jaký typ nemovitosti plánujete koupit – různé typy zástavy mají různé podmínky (např. chaty, chalupy, stavební pozemky). Ideální je s hypotečním specialistou probrat vaše záměry už při podání žádosti.
5. Můžu hypotéku bez nemovitosti využít opakovaně, pokud už jsem ji jednou nevyčerpal?
V zásadě ano, ale pokaždé je potřeba nové posouzení – tedy nový schvalovací proces. Navíc je nevyčerpání zatíženo sankcí! Hypotéka bez nemovitosti není jednorázový produkt, ale forma přípravy a jedná se o službu ke klasické hypotéce. Po uplynutí její platnosti se musí vše znovu prověřit a dohodnout se na případné změně produktu na klasickou hypotéku.
6. Jaký je rozdíl mezi pojmy “hypotéka bez nemovitosti” a “předhypoteční úvěr”
Každý pojem říká něco jiného:
Hypotéka bez nemovitosti – je klasická hypotéka, u které chybí nemovitost. Jedná se o schválený objem peněz dle bonity žadatele. Čas na vyčerpání takové nemovitosti je 12 – 36 měsíců. Sice je nutné zaplatit poplatek za zpracování, ale úroková sazba je jako u klasické hypotéky (není vyšší).
Předhypoteční úvěr – je schválený bankou již na konkrétní nemovitost, se kterou se jen dočasně nedá ručit. Takový případ může nastat u dražby nebo exekuce nemovitosti nebo u družstevních bytů. Nevýhodou je vyšší úroková sazba po dobu, kdy není možné s danou nemovitostí ručit. Také je potřeba počítat s tím, že ji musíte vyčerpat do 1 roku.
