Výhodná hypotéka. To je kouzelné slovní spojení, které láká asi každého žadatele o úvěr. Co si pod ním ale představit? A jaké podmínky bychom měli splnit, abychom na ni opravdu dosáhli? O tom se rozmluvila naše hypoteční specialistka Jana Vaisová v televizi Óčko.
Co to znamená, když se řekne „výhodná hypotéka”?
Každý by chtěl úrokovou sazbu, kterou vidí v televizní reklamě nebo u souseda – když i on má výhodou hypotéku s úrokem 1,7 %, tak já taky. Ale to, jestli je hypotéka výhodná, znamená pro každého něco jiného. Pro někoho je důležitá co nejnižší úroková sazba, pro jiného je to fakt, že může použít peníze na cokoli. Další řeší spíš zajištění.
I proto máme ve FinGO hypoteční specialisty, kteří vám ušijí hypotéku přesně na míru. Žádnému klientovi nedoporučuji, aby vyřizoval hypotéku sám. Jde o poměrně složitý soubor všech možných situací a navíc je potřeba spousta podkladů. Ne každý by tak hypotéku dotáhl do zdárného konce.
Na čem přesně závisí výše úrokové sazby?
Většinou jde o kombinaci několika faktorů. Nižší úrokovou sazbu zpravidla získáte za další produkty, které si u dané banky sjednáte. Bývá to hlavně neživotní pojištění (tedy na nemovitost) a životní pojištění pro případ, že nebudete moct hypotéku splácet. Dále sem spadá aktivní spořicí účet nebo třeba i dva účty.
Při sjednávání hypotéky tedy sledujte nejen základní sazbu, ale i na RPSN – roční procentní sazbu nákladů. Ta se v různých bankách liší a počítejte s tím, že RPSN je zpravidla vyšší než reklamní úroková sazba.
Co dělat, když chceme hypotéku splatit dříve?
I když máte sjednanou hypotéku, rozhodně nejste vězněm své banky. Od 1. 12. 2016 platí Zákon o spotřebitelském úvěru, který myslí hlavně na ochranu spotřebitele, tedy klienta. Říká, že klient může svobodně rozhodovat o své hypotéce nebo úvěru.
Pro úvěry sjednané nebo refinancované v prosinci 2016 a později tak už nehrozí přebujelé poplatky. Podle regulací ČNB banka nesmí účtovat nic víc než účelně vynaložené administrativní poplatky – ty vždy najdete v ceníku banky.
Ještě nedávno si toto pravidlo některé banky vykládaly poměrně volně. Po dalších zásazích ČNB už ale skutečně zaplatíte jen stokoruny, nižší tisíce korun, nebo dokonce vůbec nic. Záleží na tom, jak přesně chcete postupovat. Jestli například zdědíte peníze a rozhodnete se hypotéku úplně splatit mimo fixaci, nebo odejdete k jiné bance. V druhém případě se pak jedná o takzvané refinancování.
A jak hypotéku výhodně refinancovat?
V současné době, kdy úroky vyletěly strmě nahoru, se refinancování tolik nevyplatí. Pokud máte původní hypotéku s úrokem kolem 2 %, teď byste se v lepším případě dostali na 6 %. Dnešní doba proto vyžaduje důkladnější plánování dalších kroků.
Určitě doporučuji nechat si od našich hypotečních poradců propočítat také výši předčasné splátky. Pak se můžete rozhodnout, jestli se vám vyplatí refinancovat hypotéku teď, nebo raději počkat na konec fixačního období a poplatkům se vyhnout.
Pokud se rozhodnete svou hypotéku refinancovat, se vším vám poradíme. Kdy je ten správný čas, která instituce vám nabídne nejvýhodnější podmínky, jaké podklady potřebujete a tak dále. U refinancování totiž můžete některé podklady použít z původní hypotéky, bývá to třeba odhad ceny nemovitosti,.
Vše ale řešte opravdu včas, klidně i rok nebo dva před koncem fixace. Pokud zatím svého hypotečního poradce nemáte, stačí se nám ozvat a rádi vám pomůžeme.
Co bychom měli splnit, abychom dostali výhodnou hypotéku?
Obecně je dobré pamatovat na věk, ve kterém si hypotéku sjednáváte. Mladí klienti do 36 let mají určité výhody oproti starším klientům. Banka jim půjčí vyšší částku, můžou si vzít hypotéku až do 90 % LTV neboli tržní hodnoty nemovitosti a splácet ji až 30 let. Na takové parametry starší klient nedosáhne.
Některé banky a spořitelny dnes navíc nabízí takzvané „zelené hypotéky”, na které také získáte nižší sazbu. Podmínkou je použít hypotéku na „zelené“ prvky, hlavně na fotovoltaiku, tepelná čerpadla, zateplení, nová okna a dveře – zkrátka na úsporné bydlení.
V současné době roste inflace a čím dál více se mluví o tom, že mladí lidé nedosáhnou na hypotéku. Co s tím?
Každá banka i nebankovní instituce počítá bonitu klientů různým způsobem. Proto se může stát, že zatímco v jedné bance s žádostí o úvěr neuspějete, ve druhé ho bez problémů dostanete.
Myslete ale na to, že každé zamítnutí se propisuje do bankovních i nebankovních registrů a je to samozřejmě negativní informace. Snažte se proto zbytečným zamítnutím vyhnout. Z toho důvodu nedoporučuji, abyste si podávali žádost o hypotéku sami. Mohli byste se dostat do spirály, ze které je složitá cesta ven.
Poradci FinGO vaši žádost předem posoudí na základě svých zkušeností, vyřídí včasný prescoring a ušetří vám řadu problémů.
Jak jednoduše zvýšit svou bonitu, abychom byli s žádostí v bance úspěšní?
Řešit svou bonitu byste měli ještě před podáním žádosti o úvěr. Jakékoli případné manipulace s příjmy a výdaji banka rychle odhalí a žádost okamžitě zamítne. Vše se pak promítne v registrech – a to je právě ta negativní informace.
Podívejte se proto na své příjmy a výdaje včas. Zaměstnanci s výplatními páskami mají počítaní příjmu jednodušší, podnikatelé k tomu můžou využít kalkulačku banky. Každý věřitel navíc posuzuje příjmy z daňového přiznání jinak.
Banka kromě toho hodnotí celkovou bonitu i na základě výpisů z běžného účtu, na kterých přesně vidí, jak hospodaříte. Pokud z výpisu vyčte, že se věnujete hazardu a sázkám, je to jasný impuls pro zamítnutí žádosti. Včas také zrušte zbytečné kreditní karty, kontokorent a nepotřebné splátky. Naši poradci vám pomůžou půjčky refinancovat do jedné a ušetřit i pár tisíc korun z měsíčních výdajů.
Zajímavou možností je také přidat do úvěru dalšího spolužadatele – partnera nebo rodiče – nebo nabídnout další nemovitost do zástavy.
