Proč je potřeba zástava nemovitosti na hypotéku

Pokud přemýšlíte o hypotéce, možná vám něco říká pojem zástava nemovitosti. Banka ji od vás vyžaduje, aby snížila riziko, že přijde o poskytnuté peníze. Obvykle totiž na koupi, výstavbu nebo rekonstrukci půjčuje vysoké částky v řádech milionů korun. 

A i když si vás řádně prověří, může se stát, že hypotéku nezvládnete splácet. Proto vyžaduje do zástavy vhodnou nemovitost. 

Tržní cenu nemovitosti stanoví odhadce. Toho si buď najme klient, nebo banka použije svého smluvního spolupracovníka. Konečná výše hypotéky nebo úvěru pak odpovídá maximálně 80–90 % z ceny stanovené odhadcem. Jinak se tomu také říká LTV. 90 % většinou platí pro mladé lidi do 36 let, starší klienti pak dostávají hypotéku na 80 % LTV.

id

Zástava nemovitosti má svá pravidla

Do zástavy nemůžete dát každou nemovitost. Musí totiž splňovat několik důležitých kritérií: 

• Základem je, aby se daná nemovitost nacházela na území České republiky. Musí být zapsaná v katastru nemovitostí a mít v pořádku všechny právní vztahy.
• Dalším požadavkem je bezproblémový přístup k nemovitosti. Tím se myslí klasická přístupová nebo příjezdová cesta. A samozřejmostí je i číslo popisné nebo evidenční.
• Nemovitost musí být zkolaudovaná, případně dokončená poskytnutou hypotékou. O rozestavěné nemovitosti banky nestojí – ty ztrácejí hodnotu, jestliže je nedokončíte.
• Zastavovaná nemovitost musí být také pojistitelná. To znamená, že musí splňovat parametry pojišťovny, jako je například poloha mimo záplavovou zónu. Nepojištěnou nemovitost si banka do zástavy nevezme.

Do zástavy i pozemek nebo chata

Do zástavy můžete poskytnout i pozemek, který je určený k výstavbě domu. Jedná se tedy o pozemek, na kterém máte stavební povolení. Případně stačí, když se v územním plánu počítá s jeho zástavbou rodinným domem. Pozemek by také měl být pokrytý inženýrskými sítěmi – nebo se s nimi počítá právě v rámci dané hypotéky.

Využít můžete k zástavě i chatu nebo chalupu. Banka ale schválí jen takové, které jsou určené k celoročnímu bydlení a mají tedy číslo popisné nebo evidenční.

Důležité také je, aby k chatě nebo chalupě vedla veřejná komunikace, případně měla přístup ze soukromého pozemku. Ten ale musí být zajištěný právem přístupu, který je zapsaný v katastru nemovitostí. Posledním požadavkem je pak zdroj vody, zavedená elektřina a sociální zařízení.

Co je vyvázání nemovitosti ze zástavy

Nemovitostí, kterou dáte do zástavy, ručíte po celou dobu trvání hypotéky. Maximálně ji můžete vyměnit za jinou, která splňuje uvedené parametry. Výjimku banka udělá jen v případě, že ručíte dvěma nemovitostmi najednou a dluh už je tak malý, že k jeho pokrytí stačí jen jedna.

Vyvázat nemovitost můžete tedy jen tak, že hypotéku předčasně splatíte. Třeba když zdědíte větší obnos peněz nebo vyhrajete jackpot. Jakmile celý dluh splatíte, nemovitost se ze zástavy automaticky uvolní, neboli vyváže.

Specifickou situací je ale refinancování. To znamená, že si u jiné banky sjednáte novou hypotéku, která splatí tu původní. Pak nemovitost sice vyvážete z první hypotéky, ale pravděpodobně s ní budete ručit za tu novou.

Nevýhody zástavy nemovitosti

Jak asi tušíte, ručit bance nemovitostí má své stinné stránky. Ty by vás ale od hypotéky neměly odradit. Při řádném splácení nemusíte mít z ničeho strach.

• S nemovitostí, která je aktuálně v zástavě, nemůžete nakládat podle svého uvážení. Bez souhlasu banky ji nemůžete výrazněji rekonstruovat,  převést ji na někoho jiného.
• Pokud dům nebo byt pronajímáte, banka bude chtít vidět i nájemní smlouvy.
• Je potřeba nemovitost pojistit na všechna rizika, která by mohla nastat. Pojistku tedy pravidelně aktualizujte.
• Pokud má nemovitost víc majitelů, nemůže žádný z nich svůj podíl bez souhlasu banky prodat ani změnit.
• Problémy nastávají i při rozvodu nebo zúžení společného jmění manželů.

Výhody zástavy nemovitosti

Dát svou nemovitost do zástavy má ale i určité výhody:

• Jako vlastník nemovitosti neztrácíte svá práva. Banka s ní nemůže nijak disponovat ani ji užívat.
• Musíte dbát na to, aby nemovitost byla stále ve výborném stavu. To často slouží jako důvod navíc, proč ji nenechat chátrat a pořádně se o ni starat.
• O vaši nemovitost je dobře postaráno, nemůže jít do exekuce ani dražby.
• I kdyby se vám náhodou nedařilo úvěr splácet, o své peníze nepřijdete. Banka v takovém případě nemovitost může prodat, strhnout si dluh za hypotéku a zbytek vám poslat. To je ale krajní řešení, když už není jiná cesta. Pokud máte problémy se splácením, většinou se s bankou domluvíte na smysluplném řešení.

I když ručení nemovitostí může na první pohled vypadat hrozivě, vůbec to tak není. Jde o naprosto standardní postup, kterému se nemusíte vyhýbat. Pokud tedy máte v plánu kupovat nemovitost, směle do toho. Naši poradci vám pomůžou vybrat tu nejlepší hypotéku přesně pro vás. Stačí se nám ozvat.