Hypotéka, kterou jste si před léty vyřídili, už nestačí? Ať už jste se rozhodli rozšířit stavební projekt, nebo vás zaskočily rostoucí ceny materiálů, nemusí vás nedostatek financí zastavit. Banky nabízí hned několik řešení, jak hypotéku navýšit. Pojďme se na ně společně podívat.
Základní pravidla pro navýšení hypotéky
Pro to, aby vám banka hypotéku navýšila, je třeba splnit několik základních podmínek.
I když jste je před lety možná splňovali, časy se mění, a podmínky hypotéky taky.
Od jara 2022 Česká národní banka zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték. Ty se liší podle věku žadatele. Jaké to jsou?
- LTV (loan to value) je poměr úvěru a ceny nemovitosti. Udává se v procentech a pro žadatele znamená, kolik mu banka může z hodnoty nemovitosti půjčit. Pro žadatele do 36 let stále platí LTV 90 %, pro starší 36 let jen 80 %.
- DTSI (debt service to income) udává procentuální hranici maximálních měsíčních splátek. Zjistíte ho jako poměr splátek úvěru a čistých příjmů žadatele.
V tomto případě žadatelé do 36 let mohou splácet maximálně 50 % čistého měsíčního příjmu, lidé nad 36 let jen 45 %.
- DTI (debt to income) je ukazatelem celkového zadlužení a čistého ročního příjmu. Banky vám nepůjčí více jak 9,5násobek čistého ročního příjmu, pokud je vám méně než 36 let. V případě žadatelů starších 36 let se hranice snížila na 8,5násobek.
Jestli se v tom ztrácíte, vyzkoušejte naši kalkulačku maximální výše hypotéky podle platu.
Podmínky pro hypotéku pro vás nejsou problém? Skvělé, směle do banky!
Nezapomeňte s sebou:
- potvrzení o příjmu od vašeho zaměstnavatele;
- daňové přiznání v případě, že pracujete na živnost;
- občanský průkaz nebo jiný doklad totožnosti.
Navýšení stávající hypotéky
Nejjednodušší cesta, jak získat více peněz, vede přes navýšení stávající hypotéky. Schvalovacímu procesu se sice nevyhnete, výhodou ovšem může být, že vy i banka již tušíte, co od sebe navzájem očekávat. Za roky spolehlivého splácení od ní můžete získat například výhodnější podmínky navýšení.
Banky provádí navyšování hypotéky v podobě refinancování s navýšením.
Refinancováním rozumíme poskytnutí nového úvěru, kterým splatíte ten předchozí. Nový úvěr často banka nabízí za lepších podmínek než žadatelům o novou hypotéku. Pokud si chcete být jisti, že se vám refinancování vyplatí, zkuste naši kalkulačku refinancování.
AKTUÁLNĚ: V současné době se téměř nerefinancují hypotéky, které mají výhodnější podmínky (úroky kolem 2 %, nyní se sazby pohybují kolem 5,7–6 %). Čeká se na skončení fixace, pak teprve se poskytuje hypotéka „nová“, kde je možné využít i navýšení – i tzv. neúčelovou část, která tvoří u každé banky jinou výši (nejčastěji 800 tisíc–1 milion Kč).
Pokud nechcete refinancovat původní, výhodnější hypotéku, můžete požádat třeba i o nezajištěný úvěr u stejné banky. Výše nezajištěných úvěrů se pohybuje v rozmezí 800 tisíc– 1 milion Kč. Výhodou je to, že vás banka zná a může vám poskytnout úvěr za lepších podmínek.
Navýšení hypotéky prostřednictvím refinancování u jiné banky
Refinancovat můžete samozřejmě i u cizí banky, pokud vám nabídne zajímavé podmínky nebo pokud jste byli u původní banky nespokojení. Všechno funguje podobně jako v předchozím případě.
Tip: Refinancování je nejvýhodnější, když se vám blíží konec fixace. Poplatky spojené s předčasným splacením hypotéky už jsou dnes ale po intervencích ČNB poměrně nízké a pohybují se v řádech stokorun.
Můžete požádat o hypotéku a současně o navýšení až o 40 % z výše úvěru, vždy ale dle hodnoty zástavy (LTV) a bonity. Můžete využít i nabídky doplňkové části k účelu; např. „Hypotéka 2 v 1”, kde můžete čerpat až 800 tisíc bez prokazování účelu. Výhodou je jednotná úroková sazba, za účelovou i neúčelovou část. Neúčelovou část nemuíste dokládat žádnými fakturami a doklady.
| Česká spořitelna | Hypoteční banka / ČSOB | Komerční banka | mBank | Moneta | Raiffeisenbank | UniCredit Bank |
| 30 % | 30 % | 30 % | 30 % | 40 % | 20 % | 40 % |
Abyste zjistili, k jaké bance pro hypotéku zamířit, vyzkoušejte kalkulačku hypotéky. Nezapomeňte ale, že vás můžou čekat další poplatky za nový odhad nemovitosti, za pojištění hypotéky, za změny zástavy v katastru nemovitosti a tak dále. Ideálně se tedy spojte s hypotečním specialistou, který posoudí přímo vaši konkrétní situaci a propočítá celé náklady na míru.
Pro vyřízení hypotéky u nové banky budete potřebovat:
- doklad totožnosti,
- původní smlouvu o hypotečním úvěru,
- zástavní smlouvu,
- kupní smlouvu nebo jiný nabývací titul k nemovitosti, která slouží jako zástava,
- potvrzení o příjmu
- výpisy z účtu,
- vyčíslení aktuální dlužné jistiny od stávající banky,
- souhlas stávající banky s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě,
- příslib o vymazání zástavního práva k nemovitosti a zrušení vinkulace pojistného plnění po uhrazení pohledávky a vyčíslení zůstatku úvěru,
- původní nebo nový odhad nemovitosti.
Druhá hypotéka
Nikde není psáno, že hypotéku musíte mít jen jednu. Druhá hypotéka je dostupná hlavně pro žadatele s vyšším příjmem. Postup je stejný, jako když jste si zařizovali svou první hypotéku. Opět projdete kolečkem prověřování, kde banka zhodnotí vaši bonitu. Banky v této situaci mohou být opatrnější, protože se upisujete k další hypotéce.
Tip: Věděli jste, že v případě dvou a více hypoték můžete zažádat o jejich sloučení? V momentě, kdy se blíží fixační doba, můžete požádat o sloučení obou hypoték do jedné, a to s možností lepších podmínek. Toto lze provést v případě, že je fixační doba u všech hypoték stejná nebo alespoň podobná.
Další možností, jak si druhou hypotéku vzít, když neplavete v penězích, je zástava další nemovitosti. Nejčastěji se využívají nemovitosti v rodině, které vám svou vysokou tržní cenou pomohou dosáhnout nejen na (druhou) hypotéku, ale také na přívětivější podmínky hypotéky.
Využijte hypotečního specialisty
Zjistit, která z možností navýšení hypotéky je pro vás nejvýhodnější, není legrace. Hodně záleží na tom, za jakých podmínek jste si brali původní úvěr, co vám nabídne stávající banka a co právě hodí do nabídek banky ostatní. Abyste nestrávili rešeršováním a sháněním informací roky, můžete se obrátit na hypotečního specialistu. Ten od FinGO vám poradí zdarma a navíc pomůže i s vyřízením administrativy.
TIP: Přečtěte si víc o hypotéce na stavbu domu.
