Od roku 2022 platily přísnější podmínky nastavené ČNB pro poskytování hypoték. Zpřísnily se limity týkající se toho, kolik musíte mít naspořeno a jaká je maximální částka měsíční splátky. Parametry „DTI“ a „DSTI“ ČNB zase postupně ruší. Nicméně banky je interně stále používají a budou žadatele i nadále podle těchto parametrů posuzovat. Zájemci o hypotéku se musí připravit na to, že jim nestačí řídit se pouze podle kupní ceny, jak tomu bylo v minulosti.
Žadatel myslet i na to, že se výše úvěru bude odvíjet hlavně od jejich čistého měsíčního a ročního příjmu a celkových závazků (nutno počítat i s náklady na bydlení, zvýšenými cenami energií, počtem dětí a členů domácnosti). To vše určuje maximální výši hypotéky, takže se původní zamýšlená koupě nebo výstavba nemusí uskutečnit podle plánu, ale budete třeba muset sáhnout po mnohem levnější nemovitosti nebo v jiném regionu, než jste původně zamýšleli.
Vyhněte se kompromisům
Abyste se kompromisům pokud možno vyhnuli, připravili jsme pro vás přehled parametrů, se kterými byste měli počítat, a praktických rad. Ty vám pomohou dosáhnout na lepší hypotéku.
Nabízí se otázky: Které parametry byste měli sledovat a co znamenají? Co když nesplňujete pouze některý z daných parametrů?
Parametry, které vám brání dosáhnout na vyšší hypotéku
Pro získání hypotéky je třeba splnit všechny parametry (zákonem dané LTV, dříve to bylo i DSTI a DTI) a není možné nesplnění jednoho kritéria nahrazovat lepšími výsledky v jiných parametrech.
LTV (Loan to Value)
LTV je procentní poměr mezi výší úvěru a aktuální tržní hodnotou zastavené nemovitosti (určuje odhadce odhadem tržní ceny nemovitosti). Osoby mladší 36 let mohou financovat až 90 % hodnoty nemovitosti, žadatelé nad 36 let pak mohou financovat maximálně 80 % hodnoty nemovitosti.
Příklad: Pokud je výše hypotéky 4,8 milionu Kč a hodnota zastavené nemovitosti 6 milionů Kč, bude hodnota ukazatele LTV rovna 80 %. Hodnota LTV nepřekročila hranici – parametr ČNB splněn.
Co dělat, když nevychází LTV?
Obraťte se na poradce FinGO, který zná odhadce v okolí a pomůže vám zajistit opravdu poctivý odhad. Poradce zná hodnoty podobných nemovitostí v okolí a umí vysvětlit výhody a parametry nemovitosti. Vyhněte se všemu, co by hodnotu snižovalo. Například špatně zvolená technologie stavby.
DSTI (Debt Service to Income) – zrušeno 2023
Ukazatel DSTI byl zrušen k 1. 7. 2023. Představoval procentní poměr mezi výší měsíčních splátek všech závazků žadatele o hypotéku a jeho čistým měsíčním příjmem. Výše všech splátek nesměla překročit 45 % čistého měsíčního příjmu. Lépe jsou na tom žadatelé do 36 let věku, u nichž mohly tvořit splátky až 50 % jejich měsíčního příjmu.
DTI (Debt to Income) – zrušeno 2024
Ukazatel DTI byl zrušen na začátku roku 2024. Určoval poměr výše celkového zadlužení zájemce o hypotéku a výše jeho čistého ročního příjmu. Pomocí tohoto ukazatele banka jednoduše zjistila výši zadlužení. Objem celkového dluhu žadatelů nesměl přesáhnout 8,5 násobek čistého ročního příjmu. Byli zvýhodněni žadatelé do 36 let věku (stačilo, pokud alespoň jeden ze žadatelů parametr splnil), jelikož se mohl dostat až na výši 9,5 násobku ročních příjmů.
Jak dofinancovat 10 nebo 20 % potřebných pro získání požadované výše úvěru?
TIP: Přečtěte si náš článek 10 tipů, jak našetřit na hypotéku nebo ji získat bez úspor.
Zastavená nemovitost
Jako první řešení se nabízí zastavit druhou nemovitost. Klient může nabídnout jako zástavu i nemovitost ve vlastnictví např. člena rodiny, rodičů, sourozenců. Tato nemovitost nemusí být v zástavě po celou dobu, klient ji může i po nějakém čase (např. po mimořádné splátce) vyvázat ze zástavy.
TIP: Přečtěte si náš článek Zástava nemovitosti: Čím lze a nelze ručit za hypotéku.
Některé banky i přesto požadují předložení vlastních zdrojů před čerpáním úvěru.
Pozor – banka si může před čerpáním úvěru ověřit, zda si klient nepožádal o další úvěr (půjčku) a tím by porušil dohodnutá pravidla. Banka by pak hypotéku nedovolila vyčerpat.
Pozor – i v případě cizinců, kdy banka může požadovat doložení vlastních zdrojů ve výši 20 % ještě před schválením úvěrové žádosti.
Spoření
Jako druhé řešení je připravit se na hypotéku lépe a včas a spořit. Naučit se odkládat část výplaty, ideálně ve výši splátky hypotéky. To má i dvě nesporné výhody – naspořím si vlastní zdroje a současně se naučím pravidelně splácet. Tento přístup ocení ostatně i banky při celkovém posuzování platební morálky klienta.
Úvěr ze stavebního spoření
Jako třetí řešení je možnost dofinancování části záměru úvěrem od stavební spořitelny. Tyto úvěry spořitelny poskytují za nižší úrokovou sazbu než klasické spotřebitelské úvěry a hlavně, splatnost úvěrů může dosáhnout až 20 let. Půjčky jsou méně výhodné a mají splatnost zpravidla 8-10 let. Ne vždy je to ale možné. Navíc se navyšuje zadluženost, parametr DSTI. S postupem vám pomůže hypoteční specialista Fingo.
Půjčka od blízké osoby
Jako čtvrté řešení je půjčka od osoby blízké, která poslouží jako vlastní zdroje klienta např. složením do notářské úschovy jako první část kupní ceny. Po vyčerpání hypotéky lze pak půjčku vrátit, např. úvěrem od stavební spořitelny (výhody těchto úvěrů jsme již zmínili).
Když hypotéka nevychází, obraťte se na poradce
Pokud vám některý ze tří výše zmíněných parametrů brání dosáhnout na vysněnou nemovitost, obraťte na nezávislého hypotečního poradce FinGO. Narozdíl od bankéřů má zájem na tom s vámi projít všechny možnosti a hypotéku skutečně zařídit. Pomůže vám proto vaše parametry vylepšit.
