Chcete si koupit pozemek a hledáte nejvhodnější způsob financování? Hypotéka oproti jiným druhům úvěrů obvykle nabídne nižší úrokové sazby, na druhou stranu má svá pravidla a podmínky. Připravili jsme pro vás přehled všech důležitých informací.
Hypotéka a jiné úvěry na pozemek
Hypotéka je účelová půjčka a peníze z ní čerpané jsou určeny na pořízení nemovitosti. Nemusí se ale jednat pouze o přímý nákup nemovitosti, využít můžete například i hypotéku na stavbu domu nebo bytu nebo hypotéku na rekonstrukci a opravy. Další z možností je i nákup pozemku určeného pro výstavbu.
Vzhledem k povaze hypotéky musíte počítat s tím, že pozemek bude zároveň sloužit bance jako zástava, případně musíte zastavit jinou nemovitost. Ve srovnání s jinými úvěry má tak hypotéka na pozemek své přednosti, ale i určité nevýhody.
Výhody a nevýhody hypotéky na pozemek
| Výhody | Nevýhody |
|---|---|
| nízké úrokové sazby | ručení pozemkem nebo jinou nemovitostí |
| možnost spojit s hypotékou na výstavbu | pozemek musí splňovat specifické nároky (viz níže) |
Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření
| Výhody | Nevýhody |
|---|---|
| pro nižší částky (většinou do 1 milionu Kč) není nutné zastavit nemovitost | pro vyšší částky ručení pozemkem nebo jinou nemovitostí |
| vyšší úroková sazba než u hypotéky | pozemek musí splňovat specifické nároky (viz níže) |
Výhody a nevýhody spotřebitelského úvěru
| Výhody | Nevýhody |
|---|---|
| není třeba ručit nemovitostí | vyšší úrokové sazby než u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření |
| řešení pro ty, kteří nedosáhnou na hypotéku | nižší částka a krátká splatnost (obvykle 8–12 let) |
| žádné specifické nároky na pozemek |
Výhody a nevýhody americké hypotéky
| Výhody | Nevýhody |
|---|---|
| řešení pro ty, kteří nedosáhnou na účelovou hypotéku | vyšší úrokové sazby než u hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření |
| žádné specifické nároky na pozemek | ručení pozemkem nebo jinou nemovitostí |
| nižší LTV (poměr půjčené části k celkové hodnotě zástavy) |
Hypotéku nedostanete na každý pozemek
O hypotéce stejně jako o úvěru ze stavebního ručení platí, že se jedná o úvěry tzv. účelové. Tedy je nemůžete použít libovolně, ale peníze z nich jsou určené na bydlení – trvalé, rekreační nebo i investiční, ale nekoupíte si za ně hausbot ani bavoráka.
Proto i o pozemku, který financujete hypotékou, platí, že musí být určen pro výstavbu. Primárně by se tedy mělo jednat o pozemek stavební, nicméně průchozí bude například i zahrada, na kterou už je ale vydané stavební povolení nebo je možné doložit písemné vyjádření příslušného stavebního odboru, že pozemek je určen k výstavbě domu či rekreačního objektu. Pro prvotní posouzení stačí i územní rozhodnutí, že na těchto pozemcích je povolena výstavba obytných domů.
TIP: Zkontrolujte si pozemek v katastru nemovitostí.
Pokud potřebujete financovat nákup zahrady, kousku lesa, orné půdy nebo jiného nestavebního pozemku, můžete využít neúčelové úvěry: americkou hypotéku nebo spotřebitelský úvěr. Zajištěním ale musí být odpovídající nemovitost dle metodiky banky.
Inženýrské sítě
Inženýrskými sítěmi se rozumí přípojka vody, elektřiny, plynu a kanalizace. Pokud je pozemek, který chcete koupit, ještě nemá, bude muset být jejich zřízení součástí záměru hypotéky. V takovém případě byste měli disponovat alespoň rozhodnutím o tom, že připojení je možné.
Zatímco přípojka elektřiny nebývá zásadním problémem, obecní vodovod již může mít plnou kapacitu a také připojení ke kanalizaci někdy není možné. V takovém případě můžete zvolit alternativu studny (předložíte povolení k jejímu zřízení) a domácí čističky.
Přístupová cesta
Na pozemek placený z hypotéky (nebo úvěru ze stavebního spoření) musí vést veřejná komunikace. Jestli mezi ní a pozemkem leží další soukromé pozemky, pak je třeba mít v listu vlastnictví zapsané právo přístupu přes tyto pozemky – tzv. věcné břemeno chůze a jízdy. To ve zkratce znamená, že vám majitel sousedního pozemku nemůže odepřít průchod, a vy máte jistotu, že se po práci dostanete domů.
Vady a překážky
Při každém nákupu pozemku byste samozřejmě měli zkontrolovat, zda na pozemku nevisí exekuce či jiné vady a právní překážky. I tyto informace naleznete v katastru nemovitostí a zajímat budou i banku.
Hypotéka na koupi pozemku i stavbu domu
Jednu a tutéž hypotéku si nemusíte vzít jen na pozemek, ale projekt můžete zároveň spojit i s výstavbou nové nemovitosti. V takovém případě se musíte připravit na rychlejší akci a mít stavbu naplánovanou, protože byste ji měli dokončit do dvou let.
TIP: Přečtěte si více v našem článku Hypotéka na stavbu, se kterou dům skutečně postavíte.
Co budete k hypotéce na pozemek potřebovat?
K žádosti o hypotéku na pozemek si připravte následující dokumenty:
- návrh kupní smlouvy k pozemku
- odhad tržní ceny pozemku se všemi povinnými přílohami*
- potvrzení o tom, že se jedná o stavební pozemek, kde je možné postavit objekt bydlení a možnost připojit inženýrské sítě
- doklad o příjmech (nejčastěji potvrzení od zaměstnavatele nebo daňová přiznání; výpisy z účtu)
Pokud zároveň žádáte i o pomoc s financováním výstavby na pozemku, budete navíc přikládat i:
- stavební povolení k výstavbě na pozemku, příp. potvrzení příslušného stavebního úřadu o tom, že je možné na pozemku stavět objekt bydlení
- projektovou dokumentaci budoucí stavby – zejména její stavební část
- odhad tržní ceny budoucí nemovitosti* (místo samostatného odhadu ceny pozemku)
*) Odhad tržní ceny za vás může udělat i banka a tato služba je obvykle poskytována bezplatně. Navzdory tomu existují situace, v nichž pro vás bude výhodné za odhad zaplatit. Více si přečtěte v našem článku Odhad ceny nemovitosti a jak s ním ušetřit na hypotéce.
TIP: Seznam předkládaných dokumentů se mírně liší banka od banky. Pokud se ale obrátíte na hypotečního specialistu, dá vám kompletní individuální seznam hned na začátku, a předejdete tak průtahům při shánění a doplňování později.
Lhůty a termíny k hypotéce na pozemek
Vzhledem k faktu, že je hypotéka úvěrem na bydlení, banka i stát předpokládají, že na pozemku dříve nebo později vybudujete dům nebo stavbu pro rodinnou rekreaci. Jaké k tomu máte lhůty?
- 2 roky máte obvykle na vybudování inženýrských sítí;
- 2 roky máte na postavení nemovitosti, pokud zároveň čerpáte i hypotéku na stavbu domu;
- 5 let máte na vystavění nemovitosti, pokud čerpáte daňové úlevy navázané na hypoteční úvěr
Banka samotná vám při nákupu pozemku žádný termín na vystavění nemovitosti nedá. Pětiletou lhůtu tedy nemusíte dodržet, pokud si ale hypotéku odečítáte z daní, budete muset rozdíl zpětně doplatit.
Hypoteční sazby a celková cena hypotéky na pozemek
Úrokové sazby hypotéky na pozemek se nijak neliší od jiných hypotečních sazeb a také další podmínky pro získání hypotéky, jako LTV a doba splácení, jsou stejné.
Abyste se zorientovali, od jakých cen se aktuálně nabídky pohybují, vyzkoušejte naši kalkulačku měsíčních splátek.
Nezapomeňte ale, že úroková sazba není nejdůležitější parametr – nebo alespoň ne jediný důležitý. Do konečné ceny vaší hypotéky se totiž promítnou i další poplatky nebo třeba cena pojištění k hypotéce. Zároveň maximální výše hypotéky a další podmínky budou zásadně ovlivněny různými výpočty pro uznání vašeho příjmů – zvláště pokud si hypotéku sjednáváte jako OSVČ.
Obraťte se proto na hypotečního poradce, který s vámi projde nabídky a pomůže vám porozumět a zorientovat se mezi všemi proměnnými hypotéky a spočítat s vámi veškeré náklady.
