Začátek roku 2022 dýchl na trh hypoték pochmurnou náladou novinových komentátorů, kteří nevěstí vlastnímu bydlení nic moc pěkného. Vedle zpřísňujících se podmínek pro získání hypotéky se dál škrábou nahoru i hypoteční sazby, poháněné restriktivní politikou České národní banky. Ceny nemovitostí i stavebních materiálů překonávají v tuzemsku dlouholeté rekordy a pokračující pandemie dál hrozí nad příjmy domácností. Není proto divu, že ve stínu pesimistických sloupků a reportáží mnozí začali pochybovat o tom, že na hypotéku vůbec dosáhnou a zvládnou ji splácet, případně zda se jim něco takového může vyplatit. Pojďme se ale kouknout na fakta.
Z článku se dozvíte:
- jestli je rok 2022 vhodný na to, vzít si hypotéku;
- které dokumenty budete při vyřizování hypotéky potřebovat;
- jaký je postup krok za krokem.
2022: Vhodná doba na hypotéku?
Je rok 2022 vhodná doba na to, abyste si vyřídili hypotéku? Zatímco v médiích se tahle otázka scvrkla na to, jestli je rok 2022 vhodnější než třeba začátek roku 2021 (což tedy rozhodně není), skutečnost je trochu barvitější.
Co provedla pandemie?
Od začátku: Pandemie COVID-19 zavřela dveře mnoha provozoven a zastavila velkou část výroby, a to v celosvětovém měřítku. Ve snaze udržet ekonomiku nad vodou a povzbudit cirkulaci peněz vystrašených spotřebitelů začaly národní banky (včetně té naší) tlačit do oběhu peníze a zlevňovat tak finance. Zásadním nástrojem takové politiky je základní úroková sazba. Centrální banka zlevní úvěry pro ostatní banky a těm se pak vyplatí půjčovat levněji koncovým zákazníkům. Ti si půjčují víc, víc utrácí, tím udržují v chodu firmy závislé na jejich ochotě platit za nabízené služby.
A pak přijde háček. Protože peníze vtlačené do ekonomiky nekryje žádná skutečná hodnota a na jedné straně je tu o hodně víc peněz, ale na druhé není o hodně víc zboží a služeb, zboží začne zdražovat a peníze tak ztratí na hodnotě. To je inflace. A centrální banka musí reagovat tím, že odebírá peníze z ekonomiky, zdražuje úvěry a ve finále vzrostou i hypoteční sazby. Poslední zvýšení sazeb ze strany národní banky proběhlo 3. února, a to o 0,75 % na 4,5 %.
Co z toho plyne pro hypotéky? Začátek roku 2021 byla ojediněle skvělá doba na to vzít si a na dlouhou dobu zafixovat úvěr, alespoň pro ty, kteří si to v trochu vykloubené pandemické době mohli dovolit. Rok 2022 nastavuje hypotékám méně přívětivou tvář. O tom, jestli se vám vlastní bydlení vyplatí nebo nevyplatí ale nerozhoduje to, co jste mohli udělat a neudělali v roce 2021, ale jaké jiné možnosti případně máte do roku 2022.
Co dělají ceny nájmů a nemovitostí?
Dlouhodobě uzavřené hranice a obtížnější cestování na čas ulevily centru Prahy od davů turistů a uvolnily airbnb byty. Také distanční výuka a skutečnost, že vysokoškoláci zůstali v regionech, se odrazila do situace okolo bydlení v našem hlavním městě. Ceny nájmů se proto zhouply směrem dolů, aby od konce léta začaly opět narůstat. V ostatních částech republiky pak pokles cen nájmů nebyl nijak výrazný a odborníci nadále předpokládají vzrůstající trend na všech frontách.
Stejné prognózy se týkají i tržní ceny nemovitostí. Ačkoli zdražující hypotéky a skutečnost, že mnoho lidí nakupovalo v levnějších dobách a poptávka se částečně vyčerpala, naznačují snížený tlak na ceny nemovitostí a zpomalený růst cen, odborníci stále předpokládají, že ceny porostou. Podepíše se na tom nedostatek bytů, zdražování materiálů a snaha dodat rychle slábnoucím penězům trvalejší a hmatatelnější podobu nákupem investičních bytů.
Co z toho plyne pro hypotéky? Pokud zůstáváte v nájmu, rostoucí trend cen za nájem jde přímo proti vašim zájmům: vaše platby neustále zdražují. Jestliže bydlíte ve vlastním, posilující hodnota nemovitosti hraje ve váš prospěch: vlastníte stále více.
Co bude s úsporami?
Pokud nemůžete bance ručit jiným bydlením než tím, které kupujete nebo stavíte za získanou hypotéku, budete potřebovat vlastní peníze. Banka vám totiž půjčí maximálně 80, v ojedinělých případech 90 % z hodnoty toho, co jí zastavíte proti úvěru. Pokud už máte větší obnos peněz naspořený a chtěli byste odložit hypotéku o rok o dva, než hypoteční sazby třeba zase o něco klesnou, co můžete udělat s částkou na svém účtu?
Vzhledem k přesyceným trhům se investice stávají silně rizikovým podnikem – nadhodnocených akcií i surovin je příliš mnoho a kvůli volatilitě trhu můžete počítat s výnosem jen v mnohem delším horizontu než jsou dva roky. Nejvýhodnější spořící účty vám aktuálně nabízejí úrokovou sazbu kolem 3 %. Proti těmto třem procentům je třeba postavit nejenom inflaci (aktuálně přes 10 %), ale i ještě rychleji rostoucí ceny nemovitostí, protože jejich nákup je účelem vašich úspor. Vyplatí se vám tedy čekat, až klesne hypoteční úroková sazba třeba o 2 %?
Co z toho plyne pro hypotéky? Proti vyšším nákladům na měsíční splátky hypotéky stojí suma, kterou si z vašich úspor ukousne čas – o kolik více zaplatíte za nemovitost, pokud při takovéto inflaci počkáte rok? Domek, který byste koupili za 5 000 000 Kč, může za rok stát více než 5 500 000 Kč. Jestliže máte odpovídající čtyřmilionovou hypotéku na 30 let, s úrokovou sazbou o dvě procenta nižší byste zaplatili jen o necelých 54 000 Kč méně. Je tedy zdražení hypoték o dva procentní body na úrocích správným důvodem pro odložení hypotéky?
Na jak dlouho to je?
Když budete hypotéku splácet příštích 30 let, nevyplatí se dva roky počkat na výhodnější podmínky? Nevyplatí. V Česku si totiž u banky nikdy nesjednáváte podmínky na celých třicet let splácení a prakticky všechny hypotéky procházejí refinancováním, tj. vyjednáním nových podmínek. S bankou si totiž můžete úrokovou sazbu zafixovat jen maximálně na 15 let, ale i to je velmi ojedinělé (aktuální průměr je 5 let). Každá rodina má tudíž v průběhu splácení někdy výhodnější, někdy méně výhodné sazby podle aktuální situace na trhu. Jsou-li hypoteční sazby aktuálně vysoko, můžete sáhnout po fixaci na jeden až tři roky, ale ani kdybyste výrazně přestřelili, nezavírají se vám všechny dveře. Zákon totiž už několik let reguluje vaši možnost splatit nebo refinancovat hypotéku volně v jejím průběhu a stanoví, že vám banka může účtovat pouze administrativní poplatky. Nejedná se proto obvykle o závratné sumy.
TIP: Některé banky poslední dobou navyšovaly poplatky spojené s předčasnou splátkou. Česká národní banka ale nakonec situaci vyřešila vysokými sankcemi, platby už jsou opět zpátky na administrativních poplatcích podle platných sazebníků. Poraďte se se svým hypotečním poradcem, které banky nabízejí férové podmínky při refinancování úvěru.
Co z toho vyplývá pro hypotéku? Skutečnost, že rodina zaplatí na splátkách o desítky tisíc ročně více, není v žádném případě příjemná. Nicméně tuto částku nenásobíte počtem let, na které si hypotéku berete, ale jenom počtem let, po které bude banka držet vysoké úrokové sazby. Poté vaše hypotéka zase zlevní. Tento náklad je pak potřeba postavit do protikladu k celkové inflaci, která postihne všechny ostatní, a taky k ročnímu nákladu na nájem, který s odloženou hypotékou zaplatíte navíc.
Co z toho všeho plyne pro rok 2022?
Je to jasné: levnější hypotéka je lepší než dražší hypotéka. Je ale chyba srovnávat stávající nabídky s možnostmi, které už na trhu nejsou. Na vás je vybrat nejlepší z těch, které se vám aktuálně nabízí. A proto srovnejte hypotéku a bydlení, které můžete získat nyní, s nájmem a případnou hypotékou a bydlením, které můžete získat za rok nebo za pár let.
Chcete někdy bydlet ve vlastním? Vyplatí se vám platit nájem a čelit rostoucím cenám nemovitostí, dokud hypoteční sazby neklesnou?
Přemýšlíte, že navždy zůstanete v nájmu? Je váš budoucí nájem, který zřejmě dále poroste, nižší než celá hypotéka?
Hypoteční poradce umí s podmínkami pracovat
Kromě podmínek, která stanoví Česká národní banka, se vás při žádosti o hypotéku bude týkat také mnoho požadavků ze strany konkrétní banky. Ty se ve svých podmínkách liší způsobem, jakým započítávají vaše příjmy, kritérii pro hodnocení bonity žadatele, posuzováním některých výdajů a dalšími nároky, které stanovují individuálně podle svého uvážení. Hypoteční poradce vám ale může výrazně pomoci tím, že vybere banku s ohledem na vaši konkrétní situaci, i tím, že s vámi bude pracovat na vylepšení vašich ukazatelů. I drobnost jako zrušení nepoužívané kreditní karty nebo kontokorentu vám totiž může pomoci vylepšit vaše vyhlídky. Pokud máte pocit, že po zpřísnění podmínek na hypotéku nedosáhnete, stále se vyplatí s hypotečním poradcem spojit a probrat svoje možnosti. Může vás překvapit, nebo s vámi může zapracovat na dlouhodobějším finančním plánu, díky kterému se k vlastnímu bydlení dostanete.
Jak získat hypotéku krok po kroku
1. Zjistěte své možnosti
Ze všeho nejdříve byste měli zjistit, jak na tom jste. O hypotečních sazbách si uděláte velmi hrubý přehled v hypoteční kalkulačce, ale rozhodně byste se s výsledky neměli spokojit. Na nejnižší hypoteční sazby totiž obvykle dosáhnete jen s celou řadou podmínek: od energetické náročnosti kupované nemovitosti po schopnost doplatit vysoké částky ze svého. Banky po vás také mohou chtít různé poplatky a doplňková připojištění hypotéky. Nejlépe uděláte, když se obrátíte na hypotečního poradce a projdete s ním prescoringem u banky. Získáte tak velmi jasnou nabídku na míru své situaci, aniž byste přitom riskovali podání a zamítnutí žádosti o hypotéku, což by ohrozilo vaši bonitu.
TIP: Z různých důvodů pro vás může být výhodné uzavřít smlouvu o tzv. Předschválené, nebo taky pohotovostní hypotéce. Můžete si tak zafixovat výhodnější podmínky, předejít komplikacím spojeným se ztrátou bonity např. při změně práce a hypotéku budete mít k dispozici pro rychlý nákup (to vás zvýhodní, je-li více zájemců o nemovitost). Hypotéku pak musíte čerpat do dvou až tří let.
2. Najděte si bydlení, které chcete koupit
Jakmile víte, na jakou hypotéku dosáhnete, můžete přistoupit k samotnému výběru nemovitosti. Až se rozhodnete pro koupi, prodávající po vás pravděpodobně bude chtít podpis na rezervační smlouvě. Pokud jste bydlení hledali dlouho a změnily se podmínky na trhu s hypotékami, poraďte se nejdříve se svým hypotečním poradcem. V ideálním případě také budete mít ještě před podpisem v ruce odhad tržní ceny nemovitosti, ne vždy se vám to ale povede vyjednat se stávajícím majitelem.
3. Podejte žádost o hypotéku
Žádost o hypotéku můžete podat sami v bance, ale ušetříte spoustu času i nervů, pokud to svěříte hypotečnímu poradci. Jeho služba je bezplatná, vyřídí administrativu a ušetří vám pochůzky. Dodávané podklady se budou mírně lišit v závislosti na vaší situaci a bance, ale v zásadě byste si měli připravit tyto dokumenty:
Doklady o příjmech k žádosti o hypotéku
- tři poslední výpisy z běžného účtu, stačí v elektronické podobě stažené z internetového bankovnictví
- zaměstnanec doloží potvrzení o příjmu, které mu vydá zaměstnavatel
- podnikatel doloží obvykle 1–2 daňová přiznání
Způsob dokládání příjmů je u OSVČ poměrně variabilní, a tak místo daňových přiznání můžete nechat příjem spočítat z obratu, jiná metodika pro vás bude platit také v režimu paušální daně. Přečtěte si o tom více v našem článku: Hypotéka pro OSVČ: Zamiřte do správné banky.
Ocenění nemovitosti, kterou budete ručit, certifikovaným odhadcem
Formou Odhadu tržní ceny nemovitosti nebo on-line oceněním od úvěrující banky se všemi povinnými přílohami (doklad o věku stavby, půdorys nebo projektová dokumentace, případně stavební povolení a nabývací smlouva).
Přečtěte si v našem článku Odhad ceny nemovitosti a jak s ním ušetřit na hypotéce, jakou variantu zvolit a na kolik vás to přijde peněz.
Dokument k nemovitosti
Nejčastěji návrh kupní smlouvy, nicméně požadované dokumenty se budou lišit v závislosti na konkrétní situaci: jiné podklady budete dodávat při refinancování, rekonstrukci nebo stavbě.
TIP: Hypoteční poradce vám dá kompletní seznam požadovaných dokumentů upravený přímo pro vaši situaci už na začátku vašeho jednání. Díky tomu předejdete zbytečným prodlevám.
4. Proces schvalování hypotéky a její podpis
Jakmile se žádost o hypotéku dostane do banky, začne interní proces jejího schvalování. To má na starosti odbor úvěrů a odbor rizik a vy do procesu nemusíte zasahovat, pokud není třeba dodat některé další dokumenty. Banka na konci připraví k podpisu smlouvu.
5. Čerpání hypotéky
Banka obvykle vyplácí hypotéku přes notářskou úschovnu přímo na účet člověka, který hypotéku prodává. Platbu přitom odešle jako poslední, tedy až poté, co vy zaplatíte svou část podle LTV.
Velmi specifický je způsob vyplácení hypotéky, pokud nemovitost nekupujete, ale teprve stavíte. V takovém případě vám banka nepošle celou částku naráz, ale v tzv. tranších podle toho, jak stavba postupuje vpřed. O veškerých specifikách hypotéky na stavbu se můžete dočíst v našem článku Hypotéka na stavbu, se kterou dům opravdu postavíte.
6. Převzetí nemovitosti
Jakmile je splacena kupní cena, převezmete nemovitost od prodávajícího a vyřídíte zápis do katastru nemovitostí.
Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?
S poradci FinGO zvládnete obvykle projít celým procesem od prvního kontaktu po podpis smlouvy do jednoho měsíce. Proces ale mohou zpomalit chybějící dokumenty, případně komplikace ve vašem scoringu. Někdy se vám vyplatí počkat, až budete mít „čistý” výpis z účtu, což vám umožní dosáhnout na lepší podmínky hypotéky.
Jak se splácí hypotéka
Podpisem smlouvy samozřejmě nic nekončí a mnohé začíná. Splácení hypotéky se bude lišit v závislosti na tom, jestli kupujete, nebo stavíte. Při stavbě totiž budete nejprve splácet pouze úroky z hypotéky, a teprve ve chvíli, kdy hypotéku dočerpáte (obvykle za 24 měsíců), začnete také se splácením jistiny.
V každém případě si však banka bude vaše platby strhávat automaticky z vašeho účtu. Proto je velmi důležité, abyste měli vždy k uvedenému datu na kontě dostatečnou částku. Jestliže vám banka umožní si den strhnutí platby nastavit, zvolte ho s větším odstupem po dni, kdy vám přichází výplata. Jestliže totiž toto datum připadne na státní svátek nebo víkend, platba se strhne s předstihem. V případě, že na vašem účtě nebude dostatek peněz, může banka odeslat záznam do úvěrového registru a pro vás to bude mít negativní dopady do budoucnosti.
Jak probíhá hypotéka, když se věci mění
Do splácení vaší hypotéky může zasáhnout spoustu událostí z vašeho života. Ať už jde o odchod na mateřskou dovolenou, ztráta zaměstnání, zvýšení příjmu, potřeba vyvázat spolužadatele nebo stěhování do většího a prodej nemovitosti s hypotékou a nákup nové, všechny situace mají svoje řešení. I v těchto situacích využijete hypotečního poradce. Jeho práce v žádném případě nekončí se sjednáním úvěru, ale provází vás i v následujících krocích a umožňuje vám soustředit se na své vlastní priority, zatímco pro vás hlídá výhodné příležitosti. dobré pojištění nemovitosti, úvěrové pojištění a další administrativu.
