Krize bydlení v ČR: 7 strategií, jak si poradit s vysokými hypotékami

Hypotéka je drahá, ceny rostou a vlastní bydlení se zdá být snem, který si mohou dovolit jen ti nejbohatší. Jak se s tím poprat a přesto dosáhnout na vlastní byt? Máme pro vás 7 strategií, jak se k tomu chytře dostat.

Podle zprávy Deloitte Property Index 2024 potřebuje průměrný Čech 13,3 hrubých ročních platů na koupi bytu o velikosti 70 m². To nás řadí na poslední místo v dostupnosti bydlení mezi 18 evropskými zeměmi. V Praze je situace ještě horší – zde je potřeba 13,5 ročních platů, což hlavní město staví na druhé nejméně dostupné v Evropě hned po Amsterdamu.

1. Čekat na pokles cen? Raději jednejte včas

Mnoho lidí váhá s koupí nemovitosti v očekávání, že ceny spadnou. Nejnovější data ale ukazují, že ceny nemovitostí v ČR nadále rostou. K lednu 2025 průměrná cena nových bytů v ČR dosáhla 125 000 Kč za m². V Praze je situace ještě dramatičtější, kde průměrná cena bytu vystoupala na 153 000 Kč za m².

Dobrou zprávou pro potenciální kupce je, že úrokové sazby hypoték nadále klesají. Některé banky nyní nabízejí hypotéky s úrokovými sazbami od 4,49 %. Analytici dokonce předpovídají, že by se sazby mohly v průběhu roku 2025 dostat až k 3,5 %.

📌 Chcete vědět, zda se vám vyplatí nájem, nebo hypotéka? Podívejte se na náš podrobný článek: Nájem nebo hypotéka: Co se vyplatí?

2. Podpora státu nebo obce

Další možností jsou obecní programy podpory bydlení, kde některá města nabízejí finanční pomoc mladým rodinám. Určitě stojí za to zjistit, zda se něco takového nenabízí i ve vašem městě.

Od 1. ledna 2025 došlo k navýšení částek normativních a srovnatelných nákladů pro příspěvek na bydlení. Toto opatření má pomoci zmírnit dopady rostoucích cen energií a nájmů na domácnosti s nižšími příjmy.

3. Hypotéka a refinancování: jak snížit splátky hypotéky?

Pokud už hypotéku máte a blíží se vám konec fixace, je na čase přemýšlet o refinancování. Úrokové sazby na začátku roku 2025 klesly a očekává se, že tento trend bude pokračovat, což může znamenat významnou úsporu na měsíčních splátkách.

Například:
➡ Hypotéka 3,5 milionu Kč na 25 let při sazbě 5,11 % = měsíční splátka 20 692 Kč
➡ Po refinancování na 4,5 % = splátka 19 500 Kč
💰 Úspora: 1 192 Kč měsíčně, tedy přes 14 300 Kč ročně

Banky nabízejí sazby od 4,59 % a analytici předpovídají, že by se sazby mohly v průběhu roku 2025 dostat až k 3,5 %. Refinancování tedy může přinést ještě větší úspory, zejména pokud se objeví akční nabídky bank v rámci rostoucí konkurence.

➡ TIP: refinancování hypotéky lze provést na konci fixačního období. Je to ideální příležitost k získání výhodnějších podmínek, zejména v době klesajících úrokových sazeb. Nezapomeňte začít jednat s bankami alespoň 3 měsíce před koncem fixace.

4. Družstevní byty: alternativa pro rychlejší cestu k bydlení

Pokud je pro vás klasická hypotéka nedostupná, zkuste zvážit družstevní byt. Tyto byty jsou často levnější než byty v osobním vlastnictví a některé banky už na ně poskytují hypotéku.

Například: Byt 2+kk v Praze

• Osobní vlastnictví: 7 500 000 Kč
• Družstevní vlastnictví: 6 200 000 Kč
• Úspora je zde přes milion korun!

Jaký je hlavní rozdíl mezi koupí bytu do osobního vlastnictví a pořízením družstevního bytu?

• Byt v osobním vlastnictví – Kupující se stává plnoprávným majitelem, může s nemovitostí volně nakládat, tedy ji prodat, pronajmout nebo zastavit jako zástavu pro hypotéku. Po koupi platí pouze daň z nemovitých věcí a poplatky SVJ.
• Družstevní byt – Kupující nekupuje byt, ale podíl v družstvu, které je vlastníkem celého domu. Nemůže byt volně prodat, ale může převést svůj podíl jinému členovi družstva. Financování je složitější – klasická hypotéka na družstevní byt není možná, ale některé banky nabízejí speciální úvěry na družstevní bydlení. Výhodou je nižší pořizovací cena oproti bytům v osobním vlastnictví.

5. Lokalita rozhoduje: neplaťte „pražskou přirážku“

Bydlení v hlavním městě je extrémně drahé, ale pokud jste ochotni dojíždět nebo můžete pracovat z domu, můžete výrazně ušetřit.

Například:
🏙 Praha – průměrná cena nového bytu v širším centru: 135 000 Kč/m², na okraji 112 000 Kč/m²
🏠 Kladno (30 minut do Prahy): 74 000 Kč/m²
🏠 Beroun (35 minut do Prahy): 82 000 Kč/m²

💰 Úspora: u 70m² bytu rozdíl v řádu milionů korun.

6. Sdílená hypotéka: společně dosáhnete na víc

Pokud je pro vás samotné získání hypotéky složité, zkuste ji vzít s partnerem, sourozencem nebo blízkým přítelem. Banky umožňují až čtyři žadatele, což zvyšuje šanci na získání lepších podmínek.

Například:
👤 Jednotlivec s příjmem 40 000 Kč – maximální hypotéka: 4 miliony Kč
👫 Dva lidé s příjmy 40 000 + 35 000 Kč – maximální hypotéka: 7,9 milionu Kč

Taková možnost může otevřít dveře k lepšímu bydlení.

📌 Kolik si můžete půjčit na hypotéku podle svého příjmu? Zjistěte více v našem článku: Hypotéka podle příjmu

Rizika sdílené hypotéky

Ačkoliv společná hypotéka může zvýšit šanci na vlastní bydlení, je důležité si uvědomit i možná rizika pro všechny zúčastněné:

• Hlavní dlužník – Odpovídá za splácení celé hypotéky. Pokud spoludlužník přestane platit, banka může dluh vymáhat po něm.
• Spoludlužník – Není jen ručitelem, ale plnohodnotným dlužníkem. To mu může zhoršit bonitu a ztížit získání vlastního úvěru.
• Vystoupení z hypotéky – Pokud se vztahy mezi dlužníky změní, banka nemusí umožnit vyvázání jednoho z nich, pokud zbývající dlužník nesplňuje podmínky na úvěr sám. Často je jediným řešením refinancování nebo prodej nemovitosti.

➡ TIP: Před uzavřením společné hypotéky si nastavte jasná pravidla, ideálně sepsaná notářem, jak budete v budoucnu řešit možné problémy.

7. Investice do nemovitosti: chraňte své peníze před inflací

Ceny nemovitostí dlouhodobě rostou, a to i přes občasné výkyvy trhu. Pokud máte volné finanční prostředky, může být koupě investičního bytu dobrým způsobem, jak ochránit své peníze před inflací.

Například:
📈 Průměrný roční růst cen nemovitostí v ČR: 5–8 %
🏡 Nájmy v Praze meziročně vzrostly o 10–15 %

To znamená, že i když se nyní může zdát koupě drahá, dlouhodobě je vlastnictví nemovitosti výhodnější než platit nájem, který vám nikdy nic nevrátí.

Zajímavým trendem na druhou stranu je, že podle nedávného průzkumu 40 % lidí žijících v nájmu plánuje v něm zůstat trvale.

Co je tedy lepší? nájem nebo hypotéka?

Každá varianta má své plusy a mínusy, ale z dlouhodobého pohledu vychází vlastnické bydlení výhodněji.

Nájem: pohodlí, ale bez budoucího majetku

• Platíte za bydlení, ale byt nikdy nebude váš
• Nájemné v čase poroste – nominálně určitě, reálně pravděpodobně také
• Flexibilita – můžete se kdykoliv přestěhovat, ale také můžete dostat výpověď

Hypotéka: investice do budoucnosti

• Splácíte vlastní byt, ne cizí majetek
• Úroková složka splátky klesá – jak splácíte dluh, platíte méně bance a více do svého majetku
• Inflace hraje ve váš prospěch – úmor splácíte penězi, které postupně ztrácí hodnotu
• Na konci máte nemovitost – pravděpodobně dražší, než když jste ji kupovali

Ano, vlastnictví přináší náklady na údržbu, ale každý měsíc platíte do vlastního, zatímco nájem nikdy nebude váš. To je ten hlavní rozdíl.

👉 Spočítejte si, jak to vychází vám: https://www.fingo.cz/hypoteka-nebo-najem

Jaká je alternativa k hypotéce?

Kromě klasických hypoték existují i další možnosti financování bydlení. Stavební spoření nebo úvěry ze stavebního spoření mohou být zajímavou alternativou, zejména pro ty, kteří nesplňují podmínky pro hypoteční úvěr.

Při pořizování vlastního bydlení je důležité zvážit i potenciální rizika. Patří mezi ně možnost ztráty zaměstnání a neschopnost splácet hypotéku – proti čemuž se můžete pojistit. Dále vás mohou ohrozit neočekávané výdaje na údržbu nemovitosti nebo případný pokles cen nemovitostí.

Čím dříve se rozhodnete pro vlastní bydlení, tím lépe

Čekat na ideální podmínky může znamenat, že vám nemovitosti ještě více zdraží. Pokud chcete vlastní bydlení, nejlepší strategií je aktivně hledat řešení už dnes. Ať už využijete podporu státu, refinancování, družstevní bydlení nebo investici do nemovitosti, vždy se vyplatí myslet na dlouhodobou perspektivu.

🔍 Nečekejte, až bydlení zdraží ještě víc. Spočítejte si hned teď, zda dosáhnete na hypotéku, a udělejte první krok k vlastnímu bydlení.